Wet onrechtmatige bedingbescherming voor VME’s: een (voorzet van) remedie voor de identiteitscrisis van de VME?

Frede Van InAdvocaatPraktijkassisent Instituut voor Goederenrecht KU Leuven

Sinds 31 maart 2024 is de onrechtmatige bedingenbescherming van toepassing voor verenigingen van mede-eigendom (VME’s). De b2c-bescherming geldt als minstens 75% van de kavels geen professionele bestemming kan hebben volgens de statuten, en de b2b-bescherming in het andere geval. Het criterium van onderscheid lijkt voor de nodige praktische moeilijkheden te zullen zorgen. De wet voegt ook nog maar eens een extra dimensie toe aan de identiteitscrisis waar de VME al enige tijd in verkeert. Maar tegelijkertijd biedt ze misschien wel de (voorzet voor) remedie.

Inleiding

1. Wetgevingstechnisch: drie wetsartikelen in het WER - De wet houdende diverse bepalingen van 9 februari 2024 voegt drie nieuwe bepalingen toe in boek VI van het Wetboek Economisch Recht (WER). Artikel VI.81/1 WER maakt de regels uit de artikelen VI.82 tot VI.87 WER over de onrechtmatige bedingen in overeenkomsten met consumenten van toepassing voor VME’s, artikel VI.90/1 WER die uit artikel VI.91 WER over de verlenging van overeenkomsten met consumenten, en artikel VI.91/1 WER die uit artikelen VI.91/2 tot VI.91/10 over overeenkomsten gesloten tussen ondernemingen.

2. Oplossing tegen een hiaat - Met deze nieuwe regeling wil de wetgever tegemoet komen aan een hiaat dat ontstaan was, waarbij de VME, in tegenstelling tot alle andere rechtszoekenden, geen bescherming tegen onrechtmatige bedingen genoot. Immers, door haar rechtspersoonlijkheid (art. 3.86 BW) kon de VME volgens de huidige definitie van consument niet onder de onrechtmatige bedingenbescherming voor consumenten vallen (enkel «natuurlijke personen», art. I.1, 2° WER). Maar ook bij de b2b-regeling die met de wet van 4 april 2019 werd ingevoegd, viel zij uit de boot, aangezien daar het functionele ondernemingsbegrip als criterium wordt gehanteerd («op duurzame wijze een economisch doel nastreven», art. I.8, 39° WER), en niet het formele criterium («iedere rechtspersoon», art. I.1, 1° WER)¹.

3. Overzicht - Voor het eerst wordt nu dus een onderscheid gemaakt tussen een «consumenten-VME» en een «ondernemings-VME». Het criterium van onderscheid is de vraag of minstens 75% van de aandelen toebedeeld is aan kavels die geen professionele bestemming kunnen hebben volgens de statuten. In het eerste onderdeel hierna wordt nader ingegaan op dit onderscheid (I). Dat voor de onrechtmatige bedingenleer gekozen is voor een opdeling in consumenten-VME’s en ondernemings-VME’s, maakt niet dat dit nu op algemene wijze van toepassing is voor VME’s (II). Integendeel, er blijft een lappendeken bestaan aan verschillende invullingen van de hoedanigheid van een VME, waarbij een VME cumulatief onderneming, consument dan wel «geslachtsloos» kan zijn naargelang de materie in geding (III). Met de huidige wet is evenwel een belangrijke horde genomen aangezien de VME voor het eerst als consument gezien wordt (IV), wat dan ook de voorzet kan zijn voor een oplossing voor de huidige impasse waarin de kwalificatie van de VME verkeert (V).

I. Het onderscheid tussen consumenten-VME’s en ondernemings-VME’s

4. Kavel kunnen gebruiken voor een professionele bestemming - De keuze voor het onderscheid tussen een consumenten-VME en een ondernemings-VME is in huidige wet finaal gevallen op de vraag of de kavels al dan niet «kunnen gebruikt worden voor een professionele bestemming».

Het begrip «professionele bestemming» wordt niet gedefinieerd, en wordt ook in de voorbereidende werken niet nader geduid.

Aanvankelijk was het criterium «bestemd zijn voor bewoning»² vooropgesteld, maar dat werd minder pertinent geacht, onder meer omdat bijvoorbeeld parkings en garages hoe dan ook nooit bestemd kunnen zijn tot wonen, terwijl ze wel vaak deel uitmaken van residentiële gebouwen. Dat criterium had ertoe geleid dat VME’s met uitsluitend residentiële kavels toch niet onder de b2c-bescherming zouden vallen als er een groot aantal parkeerplaatsen is.

De suggestie van de Afdeling Wetgeving van de Raad van State om de hoedanigheid van de eigenaars als criterium te nemen, werd niet overgenomen³, wat, hoewel theoretisch wellicht het meest zuivere⁴, allicht vanuit praktische overwegingen wenselijk is. Het zou immers bezwaarlijk opgaan om, telkens wanneer met een leverancier voor de gemeenschappelijke delen gehandeld moet worden, een doorsnede te moeten maken van het profiel van de mede-eigenaars, en na te gaan of zij als consument dan wel ondernemer handelen. Dat zou trouwens een zeer volatiel criterium zijn, aangezien dat ook kan wijzigen.

Vanuit dezelfde praktische overweging is het enigszins begrijpelijk dat er gekozen is niet de effectief verleende bestemming in aanmerking te nemen, maar wel deze die volgens de statuten eraan gegeven kan worden. Er wordt op die manier immers gezorgd voor een objectivering en zekere standvastigheid van de bestemming. De medecontractant hoeft dan niet telkens opnieuw (of toch veel minder) na te gaan of het criterium is gewijzigd.

Echter, dit zorgt er wel voor dat het gros van de klassieke «woonblokken» dan toch niet onder de consumentenbescherming zal vallen. Een veelvoorkomende clausule in statuten is immers dat de kavels bestemd zijn tot wonen maar dat ook vrij beroep toegelaten is. Zodra deze clausule in de statuten is opgenomen, betekent dit met huidige regeling reeds dat die VME van consumentenbescherming verstoken blijft. Maar in de praktijk blijft de effectieve bezetting als vrij beroep doorgaans beperkt, zodat het eerder onnatuurlijk voorkomt dat deze gebouwen, veelal bewoond door consumenten, qua VME toch een bescherming als onderneming krijgen in plaats van als consument⁵.

5. Merkwaardige 75%-grens - Ook de keuze om pas wanneer 75% van de kavels geen professionele bestemming heeft, de VME als consumenten-VME te zien, maakt dat de consumentenbescherming niet snel van toepassing zal zijn.

Bovendien rijst de vraag of dit een Europeesrechtelijke toets zal kunnen doorstaan. De parlementaire voorbereiding maakt immers zelf de analogie met de gemengde overeenkomsten uit het Europese consumentenbegrip, waar geldt dat de consumentenbescherming ook moet gelden voor zogenaamde «gemengde overeenkomsten», nl. overeenkomsten die gesloten zijn voor doeleinden die deels binnen en deels buiten de handelsactiviteit van de persoon liggen⁶. Daarbij geldt dat de consumentenbescherming van toepassing moet zijn van zodra het handelsoogmerk «niet overheerst» binnen de globale context van die gemengde overeenkomst⁷.

«Niet overheersen» kan beoordeeld worden rekening houdend met alle relevante omstandigheden⁸, maar zal redelijkerwijze als ondergrens hebben «de helft». Want als er wel minder dan de helft professionele kavels zijn, overheerst het niet-professionele. Dan zou dus de consumentenbescherming van toepassing moeten zijn conform de Europese invulling. Door in de huidige nieuwe wet pas vanaf 75% niet-professionele bezetting te aanvaarden dat het om een consumenten-VME gaat, riskeert men veeleer⁹ een niet-richtlijnconforme invulling.

Een consequente invulling zou dus zijn dat de consumentenbescherming van toepassing is zodra meer dan de helft van de kavels geen professionele bestemming heeft^10,11.

6. Tijdstip van beoordeling - Het criterium van de niet-professionele bestemming voor 75% of meer moet beoordeeld worden op het moment van het sluiten van de overeenkomst. De hoedanigheid waarin de partijen zich tegenover elkaar bevinden, moet op dat moment worden beoordeeld. Enige bestemmingswijziging nadien heeft dus geen impact op de bestaande contracten¹².

II. Uiterst fragmentarisch karakter van de nieuwe regeling

7. Enkel van toepassing voor onrechtmatige bedingenleer - Er moet goed voor ogen gehouden worden dat deze nieuwe regeling over de hoedanigheid van VME’s niet op algemene wijze van toepassing is, maar enkel geldt voor de onrechtmatige bedingenleer¹³.

Voor andere materies binnen het marktpraktijkenrecht, bijvoorbeeld informatieverplichtingen¹⁴, oneerlijke marktpraktijken¹⁵ of overeenkomsten op afstand¹⁶, wordt nog steeds géén bescherming geboden voor VME’s.

8. Legitiem verschil in behandeling? - De vraag rijst ten eerste of dat een legitiem verschil in behandeling is. Dat er wel een noodzaak is om VME’s te beschermen tegen clausules in contracten met leveranciers, maar niet tegen pakweg een misleidende prijsaanduiding, roept vragen op.

Als verantwoording wordt gesteld dat de VME «vertegenwoordigd wordt door een syndicus, die de nodige expertise bezit voor de normale rechtshandelingen in naam van de mede-eigendom, [zodat] het niet nodig lijkt deze bescherming uit te breiden tot andere bepalingen van boek VI van het WER»¹⁷.

Een dergelijke redenering gaat m.i. niet op. Ten eerste heeft niet elke VME een (professionele) syndicus. Ten tweede geeft deze redenering geen verklaring voor het verschil in behandeling waarom de ene marktpraktijkenmaterie wel van toepassing wordt voor VME’s, maar de andere niet. Ten derde, en niet in het minst, geldt dat de kenmerken van een orgaan niet worden toegerekend aan de rechtspersoon¹⁸. Het is de VME die de medecontractant is en de financiële en andere gevolgen van de overeenkomst draagt, niet het orgaan van de syndicus. De hoedanigheid van de VME hoort dus niet beoordeeld te worden op basis van haar vertegenwoordiger.

9. Onpraktisch - De keuze om enkel ad hoc voor onrechtmatige bedingen een bescherming te bieden is bovendien onpraktisch. Telkens als er nieuwe (consumenten)wetgeving komt, moet de wetgever zo ad hoc een afweging en (al dan niet) een nieuw wetsartikel maken. Dat is uiteraard niet wenselijk¹⁹.

10. Op globaler niveau: cumulatieve toepassing van hoedanigheden - Het vraagstuk naar de hoedanigheid van een VME wordt bovendien nog complexer wanneer ook de overige rechtsmateries in ogenschouw genomen worden.

III. Nieuwe dimensie in de identiteitscrisis van de VME ...

11. Er was reeds een identiteitscrisis - De kwalificatie van een VME als onderneming dan wel consument zorgt al enige tijd voor beroering²⁰, door E. Verscheure pertinent een identiteitscrisis genoemd²¹.

Immers, met de Wet op de Hervorming van het Ondernemingsrecht²², van toepassing vanaf 1 november 2018, werd de definiëring van «onderneming» voor een aantal materies opengetrokken naar «iedere rechtspersoon»²³. Men spreekt van het «formele ondernemingsbegrip», en dit geldt als aanknopingspunt onder meer voor de rechtbankbevoegdheid²⁴, het bewijsrecht²⁵ en het insolventierecht²⁶. Recent is daar nog de ambtshalve toepassing van het middel van verjaring bij invordering van consumentenschulden bijgekomen²⁷.

Als rechtspersoon valt een VME onder deze definitie. Voor deze materies is zij dus als «onderneming» te beschouwen, en moeten de regels dienovereenkomstig worden toegepast²⁸.

Voor het overige blijft de «functionele» definitie van onderneming van toepassing, zijnde «elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die op duurzame wijze een economisch doel nastreeft»²⁹, wat inhoudt dat men goederen en diensten op de markt aanbiedt³⁰.

Een VME biedt geen goederen of diensten aan op een markt, en ze valt dan ook niet onder dit functionele ondernemingsbegrip³¹.

Voor materies als mededinging³², marktpraktijken^33,34, handhaving³⁵, schuldinvordering lastens consumenten^36,37 of betalingsachterstand handelstransacties³⁸ is de VME dan ook geen onderneming en zijn die regels dan ook niet van toepassing.

Aan consumentenzijde geldt dat een VME door de huidige definiëring in het Belgisch recht van «consument» hier niet onder valt, aangezien enkel natuurlijke personen eronder vallen³⁹. Nochtans was het ooit anders⁴⁰, en laat ook de Europese reglementering anders toe⁴¹.

12. Met zeer inconsistente feitenrechtspraak tot gevolg - De verschillende invullingen van het ondernemingsbegrip zorgden reeds voor een uiterst inconsistente feitenrechtspraak, waarbij bijvoorbeeld voor het bepalen van de bevoegde rechtbank of voor het innen van de bijdragen bij de mede-eigenaars, de VME de ene keer wel als onderneming wordt gezien en de andere keer niet, om een variëteit aan redenen⁴².

13. Nu nóg meer een lappendeken - Specifiek voor de onrechtmatige bedingen jegens de VME als klant komt er nu dus nog een nieuwe dimensie bij, namelijk een invulling als consument dan wel als onderneming naargelang het percentage kavels met mogelijke professionele bestemming.

Al deze invullingen zijn cumulatief van toepassing. Afhankelijk van de materie waarover het gaat, geldt een ander criterium om de VME als een consument te beschouwen, als een onderneming of «geslachtsloos» (nl. als de VME in een bepaalde materie noch als consument, noch als onderneming te kwalificeren is volgens de geldende definiëringen).

Dit brengt ons op vandaag tot de situatie dat bijvoorbeeld een VME van een gebouw met woonappartementen, in geval van een geschil met de schilder van de gemene delen, de facturen van die schilder binnen korte termijn uitdrukkelijk moet betwisten indien zij er niet mee instemt⁴³, doch zich vervolgens eventueel wel op de onrechtmatige bedingenbescherming voor consumenten kan beroepen ten aanzien van die schilder⁴⁴, waarbij zij nochtans voor de ondernemingsrechtbank in betaling kan worden gedagvaard⁴⁵, maar waarbij dan wel enkel de gemeenrechtelijke tarieven voor intrest- en schadebeding (in plaats van die van de Wet Betalingsachterstand⁴⁶) van toepassing zijn; en waarbij zij anderzijds ook via een IOS-invordering tot betaling kan gedwongen worden⁴⁷.

Als omgekeerd een VME een bijdrage wil innen van een particuliere mede-eigenaar, geldt voor die eigenaar geen onrechtmatige bedingenbescherming⁴⁸ (wel de gemeenrechtelijke matigingsbevoegdheid van de rechter voor intrest- en schadebedingen⁴⁹), en evenmin moeten de regels van minnelijke schuldinvordering lastens consumenten nageleefd worden⁵⁰, doch is ook de Wet Betalingsachterstand Handelstransacties niet van toepassing⁵¹, maar wat de verjaring betreft mag de rechter die wel ambtshalve inroepen conform de aangepaste regeling ten aanzien van ondernemingen⁵²,⁵³. Daarnaast kan de VME ook via IOS de invordering doen lastens mede-eigenaars die een inschrijving in de Kruispuntbank van Ondernemingen hebben.⁵⁴

Het hoeft bezwaarlijk verder betoog dat dit een uiterst inopportune situatie is die niet houdbaar is.

IV ... maar eigenlijk de (aanzet tot) remedie

14. Met de huidige nieuwe wetgeving wordt voor het eerst een belangrijke horde genomen. Aan VME’s wordt immers voor het eerst ook consumentenbescherming verleend.

Dit verdient aanbeveling. De eerdere aarzelingen ter zake zijn m.i. inderdaad niet terecht.

15. A) Geen gelijkstelling met andere types verenigingen - Zo bestaat ten eerste soms de idee dat een VME qua aard zonder meer zou aanleunen bij «andere vzw’s die niet voor beroepsdoeleinden handelen», bijvoorbeeld een sport- of hobbyclub, en het zou dan ook niet gerechtvaardigd zijn dat voor VME’s een consumentenbescherming geboden wordt en voor deze andere verenigingen uit de private sfeer niet⁵⁵.

Welnu, in werkelijkheid is een VME fundamenteel verschillend van gelijk welke andere rechtspersoon, en is een verschillende behandeling dan ook wel degelijk gerechtvaardigd (om niet te zeggen vereist).

16. Rechtspersoon sui generis - vertegenwoordiger - Zo is de VME, zoals reeds in de parlementaire voorbereiding van de Appartementswet van 1994 werd aangehaald, een rechtspersoon sui generis en vormt zij slechts de juridische vertegenwoordiging van de verenigde mede-eigenaars. «Deze laatsten blijven de enige personen die juridisch gezien werkelijk optreden, aangezien [...] de door de vereniging gestelde handelingen steeds betrekking hebben op hun eigen vermogen. Die vereniging verschilt immers van de handelsvennootschappen en de VZW’s doordat in haar statuten geen specifiek doel wordt bepaald op grond waarvan een onderscheid tussen de vereniging en de leden ervan zou kunnen worden gemaakt.»⁵⁶

A. Wylleman stelde eerder ook al:

«De vereniging van mede-eigenaars heeft inderdaad de bevoegdheid tot beheer en behoud van de gemeenschappelijke delen van een gebouw, terwijl deze gemeenschappelijke delen niet tot haar vermogen behoren. Ze blijven de gedwongen onverdeelde eigendom van de individuele eigenaars van de privatieven. Dit is heel bijzonder. De rechtspersonen die wij kennen in ons recht, zijn enkel bevoegd om hun eigen vermogen te beheren en daarover te beschikken, en niet het privaat vermogen van hun leden of aandeelhouders.»^57,58

Dit sui-generis-karakter laat zich ook voelen in de praktijk, waar sterk afwijkende situaties gelden ten opzichte van gelijk welke andere rechtspersoon, nu de VME in tegenstelling tot andere rechtspersonen een gedwongen karakter heeft en er geen afgescheiden vermogen geldt.

17. Gedwongen karakter VME - De VME heeft inderdaad een gedwongen karakter. Dit staat in principe haaks op het grondwettelijk recht op vrijheid van vereniging, en is juist alleen maar verantwoordbaar om reden van de bijzondere aard van de VME⁵⁹.

In de voorbereidende werken van de hier besproken wet wordt dit nu ook uitvoerig aangehaald: «Een eerste kenmerkend onderscheid met andere vennootschappen/verenigingen ligt in het gedwongen karakter van het bestaan en het lidmaatschap van de VME, en de bijkomstigheid van die VME. Niemand kiest ervoor vrijwillig of als doel op zich om een VME op te richten. De VME bestaat alleen maar (en overigens van rechtswege, zie artikel 3.86, § 1, BW, dit in (grote) tegenstelling tot artikelen 1:1 en 1:2 WVV) omdat er een situatie is van gedwongen mede-eigendom. Men heeft geen opzet om deel te zijn van een VME, men heeft opzet om een privatief appartement te hebben. En bijkomstig daaraan, wordt men van rechtswege gedwongen deel uit te maken van een VME die instaat voor het beheer van de (bijkomstige) gemene delen. Er is geen vrije keuze. Dat is anders bij een vzw. Daar maakt men specifiek de overweging om een vzw te willen oprichten om een welbepaald op zichzelf staand doel te willen verwezenlijken. Men kan vrij kiezen daar wel of niet in mee te stappen zonder verdere impact.»⁶⁰

18. Geen afgescheiden vermogen - Het fundamentele verschil met andere rechtspersonen komt ook sterk tot uiting op gebied van de uitvoerbaarheid van titels tegen de VME.

Ook dit element wordt door de wetgever uitdrukkelijk aangehaald in de huidige besproken wet: «Bij een VME kan rechtstreeks op het vermogen van de mede-eigenaars worden uitgevoerd. (...). (artikel 3.86, § 4, van het BW). Ze kunnen zelfs geen derdenverzet instellen. Ze worden dus m.a.w. geacht partij geweest te zijn in het geschil. Dit is een toepassing van het feit dat de VME een louter vertegenwoordigende functie heeft. [...]. deze rechtstreekse uitvoerbaarheid [is] geheel eigen aan VME’s. Er zijn wel types vennootschappen waar er hoofdelijke aansprakelijkheid van de vennoten geldt, maar deze moeten dan wel als partij apart gedagvaard en aangesproken worden wil het vonnis tegen hen uitvoerbaar zijn, quod non bij VME’s.»^61,62

Het was op dit punt dat ook het Grondwettelijk Hof, bevraagd omtrent de grondwettelijkheid van de afwijkende rechtbankbevoegdheid voor de VME ingevolge toepassing van het formele ondernemingsbegrip, verkeerdelijk de parallel maakte naar andere verenigingen, zich baserend op de voorbereidende werken van de Wet Hervorming Ondernemingsrecht: «(...) andere privaatrechtelijke rechtspersonen, zoals verenigingen en stichtingen, [moeten] eveneens als onderneming worden gekwalificeerd, ook indien ze geen economisch doel nastreven. Dit is verantwoord omdat deze organisaties, ongeacht hun activiteiten, wegens hun vorm met rechtspersoonlijkheid een structuur vormen met soms verregaande gevolgen voor derden (bv. afgescheiden vermogen, niet-aansprakelijkheid van leden of «capital lock-in»). (...) Deze regels (...) zijn erop gericht om derden (zoals schuldeisers, werknemers of het publiek) te informeren en te beschermen.»⁶³

Bij VME’s geldt juist dat er géén afscheiden vermogen is maar wel rechtstreekse gehoudenheid door de mede-eigenaars⁶⁴, dus de verantwoording die voor andere verenigingen gevonden wordt om de ondernemingsregelgeving toepasselijk te maken, geldt net niet voor een VME⁶⁵.

De bemerking van H. Casman in 1992 bij de invoering van de Appartementswet, over de noodzaak om aan de VME rechtspersoonlijkheid toe te kennen, blijkt in deze context overigens uiterst visionair: «De twee problemen die men daarmee beoogt op te lossen (beslissingsbevoegdheid binnen de algemene vergadering, en vertegenwoordigingsbevoegdheid van de syndicus) konden ook worden opgelost door twee afzonderlijk daartoe beperkte wettelijke bepalingen. De invoering van de rechtspersoonlijkheid gaat niet alleen deze twee problemen oplossen, ze gaat ook talrijke andere in het leven roepen (...) die vooral (maar misschien niet uitsluitend) het gevolg zullen zijn van de toekenning aan de vereniging van bevoegdheden op een onroerend goed waarop ze geen eigendomsrecht heeft. Dit is zodanig moeilijk te rijmen met de begrippen rechtspersoonlijkheid en vermogen, dat iedere jurist hiertegen vreemd zal aankijken.»⁶⁶

19. B) Rechtspersoonlijkheid geen bezwaar voor consumentenhoedanigheid - Ten tweede hoeft ook de rechtspersoonlijkheid van de VME niet te beletten dat zij consument kan zijn.

Onze huidige Belgische definitie van consument bepaalt dat enkel natuurlijke personen consument kunnen zijn⁶⁷.

Maar onder de WHPC was nog uitdrukkelijk voorzien dat ook rechtspersonen consument konden zijn⁶⁸. Dit werd verlaten onder de WMPC «omwille van de wenselijkheid om de Belgische regels wat het consumentenbegrip betreft, eenvormig te houden en te laten aansluiten bij de Europese regels»⁶⁹.

Nochtans heeft het Europees Hof van Justitie met zijn arrest van 2 april 2020, dat precies betrekking had op een uitbreiding van de onrechtmatige bedingenbescherming, uitdrukkelijk bevestigd dat de consumentenbescherming niet noodzakelijk enkel natuurlijke personen hoeft te betreffen, maar ook kan worden uitgebreid tot andere categorieën van personen of entiteiten, zoals een vereniging van mede-eigenaars⁷⁰.

De rechtspersoonlijkheid van de VME vormt dus geen intrinsiek probleem om haar niettemin consumentenhoedanigheid te verlenen. Artikel I.1.2° WER zou zonder meer op algemene wijze kunnen worden aangepast om ook VME’s toe te laten eronder te vallen.

Dat is overigens ook wat voormeld wetsvoorstel tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde bepaalde verenigingen van mede-eigenaars de hoedanigheid van consument te verlenen van 23 juni 2020 (na amendering) beoogde⁷¹.

In de voorbereidende werken van de huidige regeling rond onrechtmatige bedingenbescherming wordt ook uitdrukkelijk verwezen naar deze Europese Condominio-rechtspraak als verantwoording voor het verlenen van consumentenbescherming aan sommige VME’s⁷².

20. Besluit - Er is dus geen bezwaar om de wettelijke definitie van consument uit te breiden naar VME’s, en dit vormt geen hellend vlak naar andere verenigingen, aangezien er zeer fundamentele verschillen zijn tussen een VME en andere rechtspersonen.

Dat in de huidige wettelijke regeling gediversifieerd wordt tussen een «ondernemings-VME» en een «consumenten-VME» naargelang de bestemming van de achterliggende kavels, bevestigt overigens eens te meer het sui-generis-karakter van een VME, en benadrukt opnieuw het vertegenwoordigend karakter van een VME.

V. Besluit

21. De nieuwe wettelijke regeling rond onrechtmatige bedingenbescherming voor VME’s (of toch alleszins de voorbereidende werken ervan) maakt gemotiveerd komaf met een aantal misvattingen over VME’s, en verleent de VME zo voor het eerst consumentenbescherming.

Een belangrijke horde is hiermee genomen.

Nu komt het er nog op aan de huidige grote differentiatie die bestaat in kwalificatie naargelang de materie die in geding is, ook weg te werken, en met name de VME telkens eenzelfde invulling te geven, door op algemene wijze in de definiëring van onderneming en consument in het WER de nodige specificaties voor VME’s op te nemen.

Waarbij, als er dan toch een opdeling gemaakt moet worden tussen «ondernemings-VME’s» en «consumenten-VME’s» het criterium vanaf wanneer er consumentenhoedanigheid van toepassing moet zijn voor VME’s, veranderd zou moeten worden naar «gebouwen waarvan eenenvijftig procent of meer van de kavels volgens de statuten geen hoofdzakelijk professionele bestemming kunnen hebben».