Bodem, een ongewenste gast bij transacties? - Een overzicht van de bodemregelgeving bij transacties in de drie gewesten, deel 1

Xavier Medats, advocaat

Veerle Pissierssens, advocaat

De bodemverplichtingen bij een overdracht van een grond hebben al menig jurist, advocaat en notaris kopbrekers bezorgd. Moet er een bodemonderzoek uitgevoerd worden op de grond? Volstaat het bodemonderzoek dat 5 jaar geleden op de grond is uitgevoerd? Kunnen we de verplichte saneringswerken na de overdracht uitvoeren? De onzekere uitkomst van bodemonderzoeken en bijkomende verplichtingen kunnen daarom een reden zijn om een share deal1 te verkiezen boven een asset deal2. Bij een share deal is er namelijk geen enkele wettelijke informatieverplichting rond de toestand van de bodem van de betrokken goederen, noch is de uitvoering van een bodemonderzoek verplicht, maar ook in dat geval kunnen de transactiedocumenten het best in de nodige waarborgen voorzien en is een uitvoerig juridisch en technisch onderzoek van de bodem aangewezen. In deze bijdrage geven we een overzicht van de bodemverplichtingen die kunnen rijzen bij een asset deal in de drie Belgische gewesten en worden daarnaast de aandachtspunten inzake bodem bij een share deal besproken.*

1. Regelgevend kader^{1 2}

In België is de bevoegdheid rond het grondbeleid geregionaliseerd sinds de staatshervorming van 1980 waarbij de gewesten de bevoegdheden met betrekking tot omgeving, ruimtelijke ordening en leefmilieu toegewezen kregen.³ Ieder van de drie Belgische gewesten heeft sindsdien zijn eigen bodemregelgeving uitgewerkt.⁴

In het Vlaamse Gewest oefende de Vlaamse Openbare Afvalstoffenmaatschappij (hierna: «OVAM») de haar toegewezen bodembevoegdheid eerst uit onder andere op basis van het toenmalige Decreet van 2 juli 1981 betreffende de voorkoming en het beheer van afvalstoffen⁵. Er werd evenwel vastgesteld dat het bodemsaneringsbeleid een specifiek nieuw decretaal kader vereiste.⁶ Het Vlaamse Parlement heeft daarom nadien een specifiek decreet, het Decreet van 22 februari 1995 betreffende de bodemsanering⁷, aangenomen. Dit decreet is vervolgens gewijzigd door het Decreet van 27 oktober 2006 betreffende de bodemsanering en de bodembescherming⁸ dat het huidige kader voor het bodem(sanerings)beleid in Vlaanderen is (hierna: «Vlaams Bodemdecreet»). Het Vlaamse Bodemdecreet wordt verder uitgevoerd door middel van het Besluit van de Vlaamse Regering van 14 december 2007 houdende vaststelling van het Vlaams reglement betreffende de bodemsanering en de bodembescherming (hierna: «Vlarebo»).⁹

In het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest werd pas in 2004, dus bijna 10 jaar na het Vlaamse Gewest, met de Ordonnantie van 13 mei 2004 betreffende het beheer van verontreinigde bodems¹⁰ een eerste specifieke bodemregelgeving ingevoerd op basis waarvan het Brussels Instituut voor Milieubeheer (nu Leefmilieu Brussel/Bruxelles Environnement) een doelgericht bodem(sanerings)beleid kon voeren. Hoewel er voorheen geen specifieke bodemregelgeving bestond, waren er wel al enkele ordonnanties die het mogelijk maakten om bodemverontreiniging in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest aan te pakken, zoals de Ordonnantie van 5 juni 1997 betreffende de milieuvergunningen, de Ordonnantie van 25 maart 1999 betreffende de opsporing, de vaststelling, de vervolging en de bestraffing van misdrijven inzake leefmilieu en de voormalige Ordonnantie van 7 maart 1991 betreffende de preventie en het beheer van afvalstoffen.¹¹ De ordonnantie van 2004 is later vervangen door de huidige Ordonnantie van 5 maart 2009 betreffende het beheer en de sanering van verontreinigde bodems¹² (hierna: «Brusselse Bodemordonnantie»). In uitvoering van de Brusselse Bodemordonnantie zijn verschillende uitvoeringsbesluiten aangenomen door de Brusselse Hoofdstedelijke Regering waaronder: het besluit van 29 maart 2018 tot vaststelling van de interventienormen en saneringsnormen¹³, het besluit van 17 december 2009 tot vaststelling van de lijst van de risicoactiviteiten¹⁴ en het besluit van 16 februari 2017 betreffende het bodemattest¹⁵.

Voor het Waalse Gewest dateert de eerste specifieke bodemregelgeving ook van 2004 door de goedkeuring van het Décret du 1 avril 2004 relatif à l’assainissement des sols pollués¹⁶. Dit eerste Waalse bodemdecreet is nadien gewijzigd door het Décret du 5 décembre 2008 relatif à la gestion des sols¹⁷ dat op zijn beurt recent opnieuw vervangen is door het Décret du 1 mars 2018 relatif à la gestion et à l’assainissement des sols¹⁸ (hierna: «Waals Bodemdecreet»), dat momenteel samen met het uitvoeringsbesluit van 6 december 2018¹⁹ als regelgevend kader geldt voor het bodembeleid in het Waalse Gewest. De bevoegde instantie voor het Waalse bodembeleid is het Département du Sol et des Déchets dat een onderdeel is van de Service Public de Wallonie Agriculture, Ressources naturelles et Environnement.²⁰

De bodemregelgeving is dus een relatief jonge tak van het recht, wat blijkt uit het feit dat de specifieke bepalingen hierover nog geen 30 jaar oud zijn. Voorheen was er in België maar in beperkte mate sprake van een bodemsaneringsbeleid, waarbij dit beleid werd uitgevoerd op basis van andere milieuregelgeving, zoals de regelgeving inzake afvalstoffen en milieuvergunningen. Sindsdien heeft elk Belgisch gewest zijn eigen specifieke regelgeving rond bodem(sanering) uitgevaardigd en aangepast, zodat er momenteel een volledig decretaal kader is om de doelstellingen van het bodembeleid te behalen.²¹

De doelstelling van de bodemregelgeving in de drie gewesten gaat grotendeels uit van dezelfde uitgangspunten (bijvoorbeeld dat gronden waarvoor bodeminformatie gekend is, een bepaalde kwalificatie krijgen, dat er een verband is tussen de milieuvergunningen die voor een grond zijn verleend en de bodemverplichtingen ...), maar de concrete uitwerking verschilt, zoals zal blijken, vaak voor de overdrachtsregeling.

2. Kwalificatie van gronden naar bodemtoestand

In de drie gewesten krijgen gronden een bepaalde kwalificatie indien op de grond een activiteit die een zeker risico op bodemverontreiniging inhoudt, wordt of werd uitgeoefend, of op de grond een gekende of reeds behandelde bodemverontreiniging voorkomt. Deze kwalificatie kan ertoe leiden dat op deze gronden bodemverplichtingen van toepassing zijn. Zo is onder andere in het Vlaamse en Brusselse Hoofdstedelijk Gewest voorafgaand aan de overdracht of de vestiging van een zakelijk recht op een dergelijke grond («asset deal») de uitvoering van een bodemonderzoek verplicht. Het zal bijgevolg van groot belang zijn om de bodemkwalificatie van een grond te kennen en de eventueel daaraan gekoppelde verplichtingen te bepalen. Dit nazicht gebeurt bij een transactie het best in een zo vroeg mogelijk stadium, aangezien de verplichte uitvoering van een bodemonderzoek en een eventuele sanering implicaties kunnen hebben op de timing en het slagen van de transactie. In alle gewesten worden de bodemtoestand en -verplichtingen bepaald op het niveau van het kadastraal perceel.²²

In tegenstelling tot asset deals zijn aandelentransacties («share deal») in de drie gewesten geen trigger voor bodemverplichtingen.²³ Bij een dergelijke share deal geldt geen wettelijke informatieverplichting rond de bodemtoestand, noch is de voorafgaande uitvoering van een bodemonderzoek wettelijk verplicht. Toch is het ook bij een share deal van belang om voorafgaandelijk na te gaan wat de kwalificatie is van de gronden waarop de targetvennootschap zakelijke of persoonlijke rechten heeft, of de targetvennootschap in de toekomst bodemverplichtingen zal moeten uitvoeren of had moeten uitvoeren en of er gekende bodemverontreiniging is met eventuele (gebruiks)beperkingen. Bij een aandelentransactie neemt de koper van de aandelen op onrechtstreekse wijze naast de activa (zoals het vastgoed) immers ook het hele passief van de targetvennootschap over, inclusief de lopende en toekomstige kosten van de uitvoering van bodemverplichtingen, eventuele gebruiksbeperkingen en mogelijke sancties.²⁴ Bovendien, in tegenstelling tot een asset deal, heeft een verkoper van aandelen geen wettelijke vrijwaringsplicht voor verborgen gebreken met betrekking tot de onderliggende activa van de vennootschap, zoals de bodemtoestand van de betrokken gronden, die later aan de oppervlakte zouden komen. De vrijwaringsplicht voor verborgen gebreken slaat bij een share deal enkel op de vermogens- en lidmaatschapsrechten die aan de overgedragen aandelen zijn verbonden.²⁵ Bij een share deal dient dan ook in de nodige bescherming voorzien te worden in de transactiedocumenten.

Zowel bij een asset als share deal is het dus belangrijk de kwalificatie van de betrokken gronden te kennen. Hierna worden per gewest de mogelijke kwalificaties van gronden besproken die de decretale bodemverplichtingen bepalen.

2.1. Vlaams Gewest

Het Vlaamse Bodemdecreet maakt voor het bepalen van de bodemverplichtingen een onderscheid tussen risicogronden en niet-risicogronden. De kwalificatie als risicogrond zal ertoe leiden dat er voor deze gronden decretale bodemverplichtingen gelden (zo is bij een overdracht van een risicogrond de uitvoering van een bodemonderzoek vereist), in tegenstelling tot een niet-risicogrond.

Of een grond al dan niet kwalificeert als een risicogrond, zal blijken uit de informatie die voor de grond is opgenomen in de Vlaamse bodemdatabank, het grondeninformatieregister (hierna «GIR») genaamd. Het GIR is de opvolger van het register van verontreinigde gronden dat was ingesteld door het eerste Vlaamse bodemsaneringsdecreet. In het GIR wordt per kadastraal perceel de informatie verzameld die afkomstig is enerzijds uit de gemeentelijke inventaris, die een inventaris is die iedere Vlaamse gemeente beheert met daarin alle risicogronden op haar grondgebied, en anderzijds uit bodemkwaliteitsinformatie waarover de OVAM beschikt door bij haar ingediende bodemonderzoeken, bodemsaneringsprojecten en schadegevallen.

2.1.1 Risicogrond

Een risicogrond is volgens het Vlaamse Bodemdecreet een «grond waarop een risico-inrichting gevestigd is of was»²⁶. Risico-inrichtingen zijn op hun beurt gedefinieerd als «fabrieken, werkplaatsen, opslagplaatsen, machines, installaties, toestellen en handelingen die een verhoogd risico op bodemverontreiniging kunnen inhouden en die voorkomen op een lijst die de Vlaamse Regering opstelt».²⁷ De lijst waarnaar deze bepaling verwijst, is de lijst van activiteiten of installaties die ingedeeld zijn en waarvoor dus een omgevingsvergunning voor de exploitatie van ingedeelde inrichtingen of activiteiten of een melding vereist is (de zogenaamde Vlarebo-indelingslijst²⁸ en Vlarem II-indelingslijst²⁹).³⁰ Samengevat is een risico-inrichting dus een opgelijste activiteit of installatie waaraan de Vlaamse Regering een vermoeden van bodemverontreiniging koppelt.

De Vlarebo- en Vlarem II-indelingslijsten bevatten alle activiteiten en installaties die vergunnings- of meldingsplichtig zijn. Per ingedeelde inrichting of activiteit wordt door middel van een symbool aangeven of zij al dan niet een risico-inrichting zijn en wat de daaraan gekoppelde specifieke bodemverplichtingen zijn. Of een grond³¹ al dan niet een risicogrond is, is dus volledig afhankelijk van de vergunde of gemelde inrichtingen die worden of werden geëxploiteerd op de grond.³² Zodra op een perceel één risico-inrichting wordt of werd uitgeoefend, is het perceel een risicogrond. Wel is het zo dat de werkelijke toestand voorrang heeft op de vergunde toestand.³³ Indien er niet-vergunde risico-inrichtingen zijn uitgevoerd op een grond, dan leidt dit ertoe dat deze grond ook beschouwd moeten worden als een risicogrond, zelfs al is er nooit een milieu- of omgevingsvergunning voor deze activiteit toegekend of zelfs maar aangevraagd.³⁴ Zodra dus ooit de uitbating van een risico-inrichting, al dan niet illegaal, op een grond heeft plaatsgevonden, kwalificeert deze grond als een risicogrond in de zin van het Vlaamse Bodemdecreet, ook al zou dit niet blijken uit de officiële bodeminformatie. Het is bijgevolg aanbevolen om in het kader van een transactie voorafgaand voldoende onderzoek te doen of er ooit niet-vergunde risicoactiviteiten zijn uitgeoefend. In de andere situatie, bij een onterechte kwalificatie als risicogrond bijvoorbeeld door een vergunde maar nooit uitgevoerde risico-inrichting, is de schrapping van deze kwalificatie mogelijk (infra).

De indelingslijst die geraadpleegd dient te worden, is afhankelijk van het tijdstip waarop de uitbating van de risico-inrichting werd gestart. De Vlarebo-indelingslijst dient geraadpleegd te worden indien de exploitatie van de inrichtingen is aangevat voor 1 juni 2015. Indien de aanvang van de uitbating heeft plaatsgevonden na 1 juni 2015, wordt de Vlarem II-indelingslijst toegepast. De Vlarebo-indelingslijst is «gebetonneerd» door de inwerkingtreding van de nieuwe Vlarem II-indelingslijst en dus zal de Vlarebo-indelingslijst stilaan uitdoven.³⁵

In de Vlarebo-indelingslijst dient voor het bepalen van de decretale bodemverplichtingen op de grond de kolom «Categorie» geraadpleegd te worden. In de Vlarem II-indelingslijst is deze informatie opgenomen in de kolom 8 «Vlarebo». 

Indien in deze kolommen bij de vergunde of gemelde activiteit of inrichting die op de betrokken grond wordt uitgeoefend, een letter (A, A*, B, B* of O) is opgenomen, dan heeft dit tot gevolg dat de grond zal kwalificeren als een risicogrond en er decretale bodemverplichtingen van toepassing zijn.³⁶ De activiteit krijgt een dergelijke letter indien zij bodemverontreiniging tot gevolg zou kunnen hebben. De specifieke letter bepaalt de toepasselijke bodemverplichtingen:

Bij wijze van voorbeeld:

- de uitbating van een standaardgarage of -carrosseriebedrijf, waarvan de exploitatie is aangevat vóór 1 juni 2015 (rubriek 15.5 in de Vlarebo-indelingslijst), is gekoppeld aan letter A. Deze uitbating van deze standaardgarage is bijgevolg een risico-inrichting. De grond waarop de standaardgarage wordt uitgebaat, kwalificeert daardoor als een risicogrond en een oriënterend bodemonderzoek is decretaal verplicht bij overdracht van de betrokken grond, bij sluiting van de inrichting, bij faillissement en periodiek om de 20 jaar;

- de uitbating van een wasserij met een geïnstalleerde totale drijfkracht van 5 kW tot en met 200 kW, aangevat na 1 juni 2015, die volledig gelegen is in een industriegebied, is niet gekoppeld aan een letter in de Vlarebo-kolom van de Vlarem II-indelingslijst en is bijgevolg geen risico-inrichting (rubriek 46, 1°, a Vlarem II-indelingslijst). De grond waarop deze wasserij wordt uitgebaat, is dan ook geen risicogrond, op voorwaarde dat er geen andere risico-inrichting wordt of werd uitgebaat. Indien dezelfde wasserij daarentegen een geïnstalleerde totale drijfkracht heeft van meer dan 200 kW tot en met 1000 kW wordt deze wasserijactiviteit wel als een risico-inrichting beschouwd (rubriek 46, 2°, a Vlarem II-indelingslijst - symbool O). De grond waarop deze wasserij wordt uitgebaat, is dan bijgevolg een risicogrond en een oriënterend bodemonderzoek is decretaal vereist bij overdracht, bij sluiting en bij faillissement.

Naast de risico-inrichtingen die volgen uit de indelingslijsten van vergunningsplichtige of meldingsplichtige activiteiten en inrichtingen, wordt sinds kort door de recente PFAS-problematiek ook het uitvoeren van brandblusoefeningen waarbij PFAS-houdend blusschuim werd of wordt gebruikt, beschouwd als een risico-inrichting. Deze activiteit komt evenwel niet voor op de indelingslijsten, waardoor deze gronden voorheen ontsnapten aan de decretale bodemverplichtingen bij afwezigheid van andere risico-inrichtingen.³⁷ Er is echter gebleken dat de gronden waarop de brandblusoefeningen plaatsvonden, vaak verontreinigd zijn met PFAS.³⁸ Het toepassen van de decretale bodemverplichtingen op dergelijke gronden vult een belangrijk hiaat in de bodemregelgeving in en betreft een nuttige toevoeging om de PFAS-problematiek in het Vlaamse Gewest verder in kaart te brengen en aan te pakken. Bij een overdracht van een grond waarop brandblusoefeningen zijn uitgevoerd, is de overdrager nu immers verplicht een bodemonderzoek uit te voeren (infra).

Volgens Statistiek Vlaanderen zijn er naar schatting 85.000 risicogronden in het Vlaamse Gewest. Bijna 59% van deze risicogronden had eind 2023 inmiddels het voorwerp uitgemaakt van een bodemonderzoek.³⁹

2.1.2 Niet-risicogrond

Indien op een grond nooit een inrichting of activiteit is uitgeoefend die kwalificeert als een risico-inrichting, zal de grond beschouwd worden als een niet-risicogrond. Voor niet-risicogronden gelden geen decretale bodemverplichtingen. Het kan wel zijn dat er voor degelijke gronden informatie over de toestand van de bodem gekend is bij de OVAM doordat bijvoorbeeld ooit een vrijwillig bodemonderzoek is uitgevoerd op de grond en is ingediend bij de OVAM.

Op te merken is dat een grond die geen risicogrond is, niet automatisch niet-verontreinigd is. Het is steeds mogelijk dat een niet-risicogrond verontreinigd is, bijvoorbeeld door een lek in een stookolietank die niet vergunningsplichtig of meldingsplichtig was/is of door verspreiding van een verontreiniging die ontstaan is op een naburig perceel.

Op te merken is dat de Vlaamse bodemregelgeving ook bepaalde inrichtingen of activiteiten expliciet niet als een risico-inrichting beschouwt, zoals deze die gestopt zijn vóór 11 februari 1946⁴⁰ of inrichtingen die slechts tijdelijk werden uitgeoefend.⁴¹

2.2. Brussels Hoofdstedelijk Gewest

De Brusselse Bodemordonnantie maakt voor het bepalen van de bodemverplichtingen ten eerste een onderscheid tussen gronden⁴² die opgenomen zijn in de Brusselse inventaris van de bodemtoestand en deze die hier niet zijn in opgenomen. Voor niet-geïnventariseerde gronden beschikt Leefmilieu Brussel niet over bodeminformatie en gelden er geen decretale bodemverplichtingen. Indien Leefmilieu Brussel voor een grond wel beschikt over informatie rond (mogelijke) bodemverontreiniging of indien er nog bodemverplichtingen uitgevoerd dienen te worden, dan neemt het deze grond op in deze inventaris. De inventaris wordt gevoed door de informatie die de gewestelijke overheden en administratieve diensten en de gemeenten op verzoek van Leefmilieu Brussel bezorgen en die Leefmilieu Brussel vervolgens opneemt in de inventaris. Ook wijzigingen aan deze gegevens dienen deze partijen te melden. Daarnaast beschikt Leefmilieu Brussel over eigen informatie door de bodemonderzoeken, sanerings- en risicobeheersprojecten die bij Leefmilieu Brussel worden ingediend en door de milieuvergunningen die het aflevert.

2.2.1 Grond ingedeeld in de Brusselse inventaris van de bodemtoestand

Zodra Leefmilieu Brussel een grond opneemt in deze inventaris, wordt deze ingedeeld in een van de vijf hierna vermelde bodemtoestandscategorieën. De categorie waartoe de grond behoort, bepaalt welke concrete wettelijke bodemverplichtingen er gelden. Een grond kan door bijvoorbeeld de uitvoering van een bodemonderzoek van categorie wijzigen.

De Brusselse Bodemordonnantie onderscheidt volgende bodemtoestandscategorieën:

- categorie 0 duidt de mogelijk verontreinigde gronden aan. Voor deze gronden bestaat er een vermoeden van bodemverontreiniging, onder andere doordat een risicoactiviteit wordt of werd uitgeoefend of doordat een gebeurtenis heeft plaatsgevonden zoals een ongeval, incident of verspreiding van bodemverontreiniging.⁴³ Voor dergelijke gronden zijn er wettelijke bodemverplichtingen van toepassing (bv. bij een asset deal (infra)).

Zoals in het Vlaamse Gewest bestaat er in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest een lijst met activiteiten die een risico op bodemverontreiniging inhouden, risicoactiviteiten genaamd, en waaraan bodemverplichtingen worden gekoppeld. De Brusselse Bodemordonnantie definieert een risicoactiviteit als «de uitbating van een ingedeelde inrichting, geïdentificeerd als mogelijke bron van bodemverontreiniging; de Regering legt een lijst van de risicoactiviteiten vast».⁴⁴ Deze lijst⁴⁵ bevat alle activiteiten die vergunnings- of aangifteplichtig zijn én kwalificeren als risicoactiviteit. In het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest wordt geen verder onderscheid gemaakt in de bodemverplichtingen per risicoactiviteit, zoals wel gebeurt in het Vlaamse Gewest, waar bijvoorbeeld voor sommige risico-inrichtingen een periodieke verplichting tot uitvoering van een bodemonderzoek geldt (supra). Tijdelijke inrichtingen en inrichtingen die gedurende de volledige uitbating gescheiden zijn van de bodem door een toegankelijk niveau, zoals een kelder of een verdieping en waarbij er geen contact mogelijk is tussen de bodem en stoffen die verontreiniging kunnen veroorzaken, worden expliciet niet beschouwd als risicoactiviteiten.⁴⁶ De indeling van een Brusselse grond in de bodemtoestandscategorie 0 en de gevolgen ervan zijn vergelijkbaar met de kwalificatie van een grond als risicogrond in het Vlaamse Gewest;

- categorie 1 duidt de gronden aan waarop een bodemonderzoek is uitgevoerd en waaruit volgde dat voldaan is aan de saneringsnormen. Deze normen zijn de standaarden die in het geval van een sanering bereikt moeten worden of waarbij bij een overschrijding een verkennend bodemonderzoek vereist is als er een toename is van de verontreiniging. De saneringsnormen bepalen per stof de concentraties waarbij de risico’s voor de volksgezondheid en het milieu als nihil worden beschouwd en de bodem al zijn functies kan vervullen.⁴⁷ Gronden die behoren tot categorie 1, waren dus op het ogenblik van het bodemonderzoek niet verontreinigd;⁴⁸

- categorie 2 zijn de gronden waarop een bodemonderzoek is uitgevoerd en waaruit volgde dat voldaan is aan de interventienormen, maar niet aan de saneringsnormen in tegenstelling tot categorie 1. De interventienormen zijn standaarden die per stof en per kwetsbaarheidszone aangeven wanneer de risico’s voor de volksgezondheid en/of het milieu niet als te verwaarlozen mogen worden beschouwd en een behandeling van de verontreiniging vereist is.⁴⁹ De aangetroffen concentraties van vervuilde stoffen op een grond ingedeeld in categorie 2 zijn zeer laag en de risico’s voor de volksgezondheid en/of het leefmilieu zijn verwaarloosbaar. Gedetailleerder bodemonderzoek was niet vereist voor deze gronden doordat de interventienormen niet zijn overschreden. Gronden die behoren tot categorie 2, waren dus op het ogenblik van het bodemonderzoek licht verontreinigd, maar zonder enig risico. Deze gronden mogen nog gebruikt worden voor alle functie;⁵⁰

- categorie 3 duidt de gronden aan waarop een bodemonderzoek is uitgevoerd waaruit volgde dat niet voldaan is aan de interventienormen en die vervolgens onder risicobeheer zijn gesteld, waardoor de risico’s voor mens en milieu aanvaardbaar zijn of worden gemaakt. Dit zijn dus gronden die op het ogenblik van het bodemonderzoek verontreinigd zijn, maar zonder risico. Voor deze gronden kunnen er gebruiksbeperkingen gelden. Dit kan onder andere inhouden dat er geen moestuin mag aangelegd worden of geen kelder gebouwd mag worden;⁵¹

- categorie 4 zijn de gronden die behandeling vereisen of in behandeling zijn. Deze categorie kent drie subcategorieën:

o categorie 4a zijn de gronden waarop risicobeheer, een sanering of een behandeling van beperkte duur moet uitgevoerd worden, maar hiermee is nog niet gestart;

o categorie 4b zijn de gronden waarvoor een risicobeheer, een sanering of een behandeling van beperkte duur lopende is;

o categorie 4c zijn de gronden die momenteel het voorwerp uitmaken van follow-upmaatregelen vóór de eindbeoordeling van de uitgevoerde sanering of risicobeheer.⁵²

Een grond kan daarnaast ook kwalificeren als een combinatie van categorie 1, 2, 3 of 4 met categorie 0 indien er bijvoorbeeld na uitvoering van een verkennend bodemonderzoek een nieuwe risicoactiviteit wordt uitgevoerd of een nieuwe verontreiniging wordt vermoed.⁵³

Volgens gegevens van Leefmilieu Brussel waren begin 2024 zo’n 14.833 kadastrale percelen ingeschreven in de Brusselse inventaris van de bodemtoestand, wat ongeveer overeenkomt met 21% van de oppervlakte van het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest. 10.460 kadastrale percelen zijn reeds onderzocht op bodemverontreiniging of behandeld. Van deze onderzochte of behandelde gronden is 60% ingedeeld in categorie 3 of 4 en dus nog verontreinigd. Het aantal percelen in categorie 0 neemt af doordat er steeds meer percelen zijn waarop ooit een bodemonderzoek heeft plaatsgevonden. Als gevolg van deze bodemonderzoeken neemt het aantal percelen in de categorieën 1, 2, 3 of 4 (licht) toe.⁵⁴

2.2.2 Grond niet ingedeeld in de Brusselse inventaris van de bodemtoestand

Indien er voor een grond geen gegevens zijn opgenomen in de inventaris, dan behoort de grond niet tot een van de bovenvermelde specifieke categorieën.⁵⁵ Op een dergelijke grond is in dat geval nog nooit een risicoactiviteit uitgeoefend en er zijn geen bij Leefmilieu Brussel gekende bodemonderzoeken uitgevoerd. Deze gronden behoren tot een restcategorie waarvoor er geen wettelijke bodemverplichtingen gelden. Deze indeling is vergelijkbaar met gronden in het Vlaamse Gewest die kwalificeren als niet-risicogronden en waarvoor ook geen bodeminformatie gekend is. De afwezigheid van opname in de Brusselse bodeminventaris betekent niet dat de grond niet verontreinigd is. Het is steeds mogelijk dat een dergelijke grond verontreinigd is, maar enige informatie ontbreekt hierover bij Leefmilieu Brussel.

2.3. Waals Gewest

Ook het Waalse Gewest kent een inventaris waarin alle gekende bodeminformatie van gronden is opgenomen, de zogenaamde Banque des Données de l’état du sol (hierna: «BDES»). Het beheer van de BDES is toegewezen aan de Direction générale opérationnelle Agriculture, Ressources naturelles et Environnement du Service public de Wallonie.⁵⁶ Gronden⁵⁷ die in deze inventaris zijn opgenomen, hebben ofwel een perzikkleur ofwel een lavendelkleur. Enkel voor gronden die aangeduid worden met een perzikkleur gelden er decretale bodemverplichtingen.

De perzikkleur betekent dat de grond is opgenomen in de BDES doordat een bodemverontreiniging gekend is of was of omdat, zoals in de andere gewesten, op de grond installaties of activiteiten die een risico inhouden op bodemverontreiniging of werden uitgebaat.⁵⁸ Het Waalse Bodemdecreet definieert dergelijke installaties of activiteiten als: «ingedeelde installaties en activiteiten waarvan wordt aangenomen dat ze een milieu-impact hebben op de bodem die tot verontreiniging kan leiden».⁵⁹ Deze risicoactiviteiten zijn, zoals in het Vlaamse en het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest, opgelijst in een besluit dat de activiteiten aangeeft waarvoor een milieuvergunning of -aangifte vereist is.⁶⁰ In dit besluit wordt in de kolom «risque pour le sol» voor iedere vergunnings- of aangifteplichtige installatie of activiteit door middel van het symbool «X» aangegeven of het een risicoactiviteit of -installatie is. Deze gronden zijn bijgevolg onderworpen geweest aan of moeten nog onderworpen worden aan decretale bodemverplichtingen en zijn vergelijkbaar met de risicogronden in het Vlaamse Gewest en de gronden ingedeeld in categorie 0 in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest.

Indien een grond een lavendelkleur heeft volgens de BDES, dan duidt dit erop dat de Waalse bodeminstantie over bodeminformatie beschikt voor deze grond die louter informatief is⁶¹. Het is mogelijk dat deze grond verontreinigd is, maar er is momenteel geen enkele decretale verplichting tot uitvoering van een bodemonderzoek of -sanering voor deze grond. De toekenning van de lavendelkleur aan een grond kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van documentatie die wijst op een mogelijks verontreinigde puinlaag.

Ten slotte kan een grond ook niet gekoppeld zijn aan een kleur in de BDES, wat inhoudt dat de Waalse bodeminstantie noch over informatie beschikt dat deze grond verontreinigd is of mogelijk verontreinigd zou kunnen zijn, noch over informatieve gegevens beschikt. Er gelden voor deze gronden, net zoals voor de gronden die een lavendelkleur hebben, geen decretale bodemverplichtingen, hoewel niet uit te sluiten valt dat zij mogelijk toch verontreinigd zijn. Volgens de Waalse bodeminstantie is ongeveer 95% van de Waalse gronden ingedeeld in deze categorie, die te vergelijken is met de situatie waarbij een grond niet is opgenomen in de Brusselse bodeminventaris of in het GIR voor het Vlaamse Gewest. Daarnaast zou volgens de Waalse bodemattest minder dan 3% van de Waalse gronden een perzikkleur hebben en minder dan 1% een lavendelkleur.⁶²

2.4 Vergelijking

Elk van de drie gewesten heeft dus een systeem ontwikkeld waarbij aan gronden een bepaalde kwalificatie wordt gegeven. Deze kwalificatie is het gevolg van gekende bodemkwaliteitsinformatie uit bodemonderzoeken en saneringen of vloeit voort uit een risico op bodemverontreiniging door de op de grond verrichte activiteiten. De concrete indeling zal de decretale bodemverplichtingen bepalen die gelden bij o.a. een overdracht van het onroerend goed.

Het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest kent in vergelijking met het Vlaamse en Waalse Gewest wel een groter aantal mogelijke bodemkwalificaties. Deze differentiëring is aan te moedigen omdat de rechtsonderhorige zo gedetailleerder wordt geïnformeerd over de beschikbare bodeminformatie voor de grond. Evenwel is op te merken dat de Brusselse Bodemordonnantie een aantal concepten kent die niet (meer) bestaan in de andere gewesten, wat het groter aantal mogelijke kwalificaties bevordert. Het Vlaamse en Waalse Gewest kennen bijvoorbeeld de behandeling van een bodemverontreiniging door risicobeheer niet (meer).⁶³

Op te merken is nog dat het Vlaamse Gewest een specifieke regeling heeft uitgewerkt met betrekking tot gronden die mogelijk met PFAS verontreinigd zijn. Brandblusoefeningen waarbij PFAS-houdend blusschuim werd of wordt gebruikt, zijn namelijk sinds kort risico-inrichtingen waardoor, de betrokken gronden nu risicogronden zijn (supra). De andere gewesten hebben (nog) geen dergelijke regeling uitgewerkt voor gronden die mogelijk met PFAS verontreinigd zijn. Vermoedelijk speelt het feit dat de PFAS-problematiek al eerder aan de oppervlakte kwam in het Vlaamse Gewest dan in de andere gewesten, hierin een rol. Het is aanbevelingswaardig dat de andere gewesten het voorbeeld van het Vlaamse Gewest volgen.

3. Informatie uit de bodemdatabanken

Zoals we hierboven omschreven hebben, speelt de kwalificatie van de betrokken grond (risicogrond of niet in het Vlaamse Gewest - ingedeeld in categorie 0 of in een andere of geen categorie in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest - perzikkleur of niet in het Waalse Gewest) een belangrijke rol voor het bepalen van de decretale bodemverplichtingen, onder andere in het kader van een transactie. Elk gewest heeft inmiddels een digitale bodemdatabank uitgewerkt waarin het alle relevante informatie over de bodem van kadastrale percelen gelegen op zijn grondgebied bewaart. Inzicht in deze gegevens is essentieel om de eventueel decretaal vereiste bodemmaatregelen te kunnen identificeren. Iedereen kan de informatie uit deze bodemdatabanken voor een kadastraal perceel officieel verkrijgen via het aanvragen van een bodemattest in het Vlaamse en het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest en van een conform verklaard uittreksel in het Waalse Gewest. Daarnaast kan deze informatie ook in ieder gewest online geraadpleegd worden. In het volgende hoofdstuk bekijken we de bodemattesten en het uittreksel in meer detail.

3.1. Bodemattest hoe en wat?

3.1.1. Vlaams Gewest

In het Vlaamse Gewest kan iedereen de verschillende gegevens uit het GIR voor een kadastraal perceel verkrijgen door het aanvragen van een bodemattest. Dit bodemattest geeft de meest actuele informatie uit het GIR weer die beschikbaar is voor een grond.⁶⁴ Een bodemattest wordt afgeleverd op het niveau van een kadastraal perceel, al kan een bodemattest ook voor een deel van een kadastraal perceel of het openbaar domein worden aangevraagd. Naast het aanvragen van een bodemattest is het ook mogelijk op eenvoudig schriftelijk verzoek de informatie uit de gemeentelijke inventaris op te vragen bij de gemeente op grond van openbaarheid van bestuur.⁶⁵

Indien een grond niet is opgenomen in het GIR, dan beschikt de OVAM niet over gegevens en kan zij geen uitspraak doen over de bodemkwaliteit, zij levert dan een zogenaamd niet-dossiergebonden bodemattest af. Het bodemattest vermeldt in dat geval: «De OVAM heeft geen aanwijzingen dat de grond een risicogrond is.» Het feit dat een grond niet is opgenomen in het GIR, betekent niet dat hij niet verontreinigd kan zijn.

Een grond zal automatisch opgenomen zijn in het GIR als deze grond is geregistreerd in de gemeentelijke inventaris. Het bodemattest duidt dan aan dat deze grond als een risicogrond kwalificeert door de vermelding: «Gemeentelijke informatie toont aan dat op deze grond een risico-inrichting aanwezig is of was. Bijgevolg is deze grond een risicogrond.»

Het is daarnaast ook mogelijk dat een grond is opgenomen in het GIR, maar toch geen risicogrond is. Dit kan onder andere het geval zijn indien op de grond nooit risicoactiviteiten zijn vergund, waardoor de grond niet is opgenomen in de gemeentelijke inventaris, maar er wel ooit een vrijwillig bodemonderzoek is uitgevoerd en ingediend bij de OVAM. Het bodemattest bevat in dat geval de volgende vermelding: «De OVAM heeft voor deze grond geen gegevens uit de gemeentelijke inventaris.» De OVAM beschikt dan over bodemkwaliteitsinformatie voor deze grond, hoewel het geen risicogrond is. Op te merken is dat een gemeente niet-vergunde of niet gemelde risico-inrichtingen dient op te nemen in de gemeentelijke inventaris (supra). Een gemeente maakt namelijk een update van de gemeentelijke inventaris op basis van haar eigen gegevens en die welke bodemsaneringsdeskundigen, instrumenterende ambtenaren, politiediensten of andere overheidsinstanties bezorgen.⁶⁶

In tegenstelling tot de andere gewesten bevat een Vlaams bodemattest ook eventuele informatie over de aanwezigheid van asbest en/of PFAS in de bodem. Een Vlaams bodemattest kan inzake PFAS een van de volgende vermeldingen bevatten: «Meer informatie over de aanpak van PFAS-verontreiniging en de stand van het onderzoek, en de bijhorende no regret-maatregelen vindt u op » of «Deze grond is opgenomen in de inventaris risicosites PFAS-vervuiling. Meer informatie over deze inventaris vindt u op ». De eerste uitspraakzin is louter informatief en wijzigt niets aan de overdrachtsverplichtingen (infra). Het duidt er louter op dat in de betrokken gemeente mogelijk no-regret-maatregelen gelden. De tweede uitspraakzin houdt in dat er voor het betrokken perceel een verhoogde kans op PFAS-verontreiniging is (bv. als op het betrokken perceel ooit geblust is geweest met PFAS-houdend blusschuim, enz.). Deze vermelding wijzigt eveneens niets aan de overdrachtsverplichtingen (infra).⁶⁷ Beide uitspraken zijn dus louter informatief, maar een verder onderzoek naar een mogelijke PFAS-verontreiniging op dergelijke gronden is aangewezen.

Een Vlaams bodemattest kan daarnaast een deel «asbestgerelateerde informatie» bevatten. Indien van toepassing, wordt onder dit gedeelte van het bodemattest vermeld dat een asbesthoudende dak- en/of gevelbekleding aanwezig is die aanleiding kan geven tot een nieuwe bodemverontreiniging met asbest of dat er een puinlaag aanwezig is die asbestverdacht is.⁶⁸

Een dergelijke vermelding wijzigt niets aan de overdrachtsverplichtingen inzake bodem (infra).

3.1.2. Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Ook in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest kan eenieder een weergave krijgen van de informatie die voor een grond beschikbaar is in de inventaris door het aanvragen van een bodemattest.⁶⁹ Het bodemattest wordt afgegeven op het niveau van een kadastraal perceel, al kan het ook voor een niet-gekadastreerd perceel worden afgegeven.⁷⁰ Het Brusselse bodemattest geeft uitdrukkelijk aan of en in welke categorie de grond is ingedeeld volgens de bodeminventaris, wat eventueel de concrete verplichtingen zijn en wie verantwoordelijk is voor de uitvoering van deze verplichtingen.⁷¹

3.1.3. Waals Gewest

De informatie uit de BDES kan officieel verkregen worden via de aanvraag van een zogenaamd eensluidend verklaard uittreksel.⁷² Een uittreksel uit de BDES wordt afgeleverd op het niveau van een kadastraal perceel, al kan een uittreksel ook verkregen worden voor een niet-gekadastreerd perceel.⁷³ Daarnaast kan eenieder ook via een modelformulier informatie uit het BDES opvragen, op voorwaarde dat deze niet online beschikbaar is.⁷⁴

3.2. Hoe verkrijgen?

In de drie gewesten kan iedereen, zonder dat hiervoor een belang moet worden aangetoond, de informatie beschikbaar in de bodemdatabank (GIR, Inventaris van de bodemtoestand of BDES) verkrijgen door het aanvragen van een bodemattest of voor het Waalse Gewest een eensluidend verklaard uittreksel. De gewesten vragen voor het afleveren van het attest een vergoeding.⁷⁵

In het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest kan de aanvraag zowel digitaal als per post gebeuren.

Bij een aanvraag per post zal de afhandeling logischerwijs langer duren en is in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest de kostprijs per post hoger (60 euro in plaats van 46 euro). In de andere twee gewesten kan de aanvraag enkel digitaal gebeuren. In het Vlaamse Gewest zal vanaf 1 januari 2026 de aanvraag van een bodemattest via het Vastgoedinformatieplatform (VIP) van het Vlaams Datanutsbedrijf moeten gebeuren. Het zal daardoor, met uitzondering van o.a. notarissen en makelaars, niet meer mogelijk zijn om voor gronden eigendom van derden bodemattesten op te vragen. In het Waalse Gewest kan een conform verklaard uittreksel enkel via een digitale aanvraag verkregen worden, tenzij het BDES-platform niet beschikbaar zou zijn.⁷⁶

3.3. Aflevertermijn

In het Vlaamse Gewest beschikt de OVAM theoretisch over maar liefst 60 dagen indien de grond is opgenomen in het GIR om een bodemattest af te geven. Als het om een niet-dossiergebonden bodemattest gaat, heeft de OVAM 14 dagen.⁷⁷ Deze termijnen gaan in zodra de aanvraag ontvankelijk is. Leefmilieu Brussel beschikt over een termijn van 20 dagen na de betaling, al bestaat de mogelijkheid om tegen een verhoogde kostprijs een bodemattest bij urgentie binnen 5 werkdagen te krijgen.⁷⁸ In het Waalse Gewest wordt het digitaal aangevraagde uittreksel onmiddellijk bezorgd.⁷⁹

3.4. Geldigheidsduur

In het Vlaamse Gewest hangt de geldigheidstermijn van een bodemattest af van de kwalificatie van de betrokken grond. Een bodemattest voor een niet-risicogrond is in principe eeuwigdurend geldig zolang de administratieve gegevens van de grond (bv. het kadastraal perceelnummer) en de milieutechnische gegevens (bv. een nieuwe risicoactiviteit wordt uitgevoerd op de grond) niet wijzigen. Voor een overdracht dient het bodemattest steeds te zijn afgeleverd na 1 juni 2008, al is het aan te raden steeds te werken met een «recent» bodemattest, bij voorkeur van maximaal 1 jaar oud, zodat de actuele gegevens gekend zijn en op basis hiervan een correcte beoordeling van de bodemtoestand en -verplichtingen kan gemaakt worden. De geldigheid van een bodemattest voor een risicogrond is daarentegen afhankelijk van de geldigheid van het laatste oriënterend bodemonderzoek op het perceel (infra).

In het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest is de geldigheid van het bodemattest afhankelijk van de bodemtoestandscategorie waartoe de grond behoort. Indien de grond is ingedeeld in categorie 1 en 2, is het in principe onbeperkt geldig, terwijl een bodemattest in de andere gevallen maximaal 1 jaar geldig is. Bij een combinatie van categorie 0 met categorie 1, 2, 3 of 4 is de geldigheid ook beperkt tot 1 jaar. Indien de grond niet is opgenomen in de inventaris van de bodemtoestand en dus niet tot een bodemtoestandscategorie behoort, is de geldigheidsduur ten slotte ook beperkt tot maximaal 1 jaar.⁸⁰ Opnieuw is het aangewezen om in alle gevallen enkel met recente bodemattesten te werken zodat er inzicht is in de actuele bodemtoestand. In alle gevallen is het bodemattest bovendien niet meer geldig indien er zich een bepaalde milieutechnische of administratieve verandering heeft voorgedaan sinds de afgifte van het bodemattest, zoals bijvoorbeeld een toevallige ontdekking van een bodemverontreiniging bij graafwerken die nog niet vermeld is op het bodemattest, kennisname van een actuele of voormalige uitbating van een risicoactiviteit die niet vermeld werd op het bodemattest of een wijziging van de kadastrale gegevens van het perceel of de planologische bestemming.⁸¹ Een bodemattest dat voor de inwerkingtreding (30 maart 2017) van het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 16 februari 2017 betreffende het bodemattest is verkregen, blijft geldig voor de duur die het attest vermeldt. Op te merken is nog dat het Brusselse bodemattest uitdrukkelijk de geldigheidsduur ervan vermeldt, in tegenstelling tot zijn Vlaamse tegenhanger.

In het Waalse Gewest bedraagt de geldigheidsduur van een uittreksel uit de BDES maximaal 10 jaar voor alle gronden. Het Waalse Bodemdecreet maakt geen onderscheid voor de geldigheidsduur naargelang van de kwalificatie van de grond. Het uittreksel is in ieder geval niet meer geldig zodra na de afgifte de beschikbare gegevens in de BDES gewijzigd zijn of een trigger voor decretale bodemverplichtingen (infra) heeft plaatsgevonden.⁸² In het kader van een overdracht van een grond mag het uittreksel uit de BDES wel maar maximaal 1 jaar oud zijn.⁸³ Rechtsboven vermeldt een uittreksel uit de BDES «valide jusqu’au [date]», wat verwarring kan doen ontstaan over de geldigheid van het uittreksel. Deze datum (6 maanden vanaf de afgifte) geeft evenwel enkel aan tot wanneer een notaris gratis een actualisatie van een uittreksel kan aanvragen en heeft dus geen betrekking op de geldigheidsduur ervan.⁸⁴

3.5. Rechtzetting van gegevens opgenomen in de bodemdatabank

Het is mogelijk dat de betrokken grond in de bodemdatabank van één van de gewesten een onterechte kwalificatie heeft verkregen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer een omgevingsvergunning/milieuvergunning voor risicoactiviteiten wordt verleend voor één kadastraal perceel, waardoor dit perceel de kwalificatie krijgt als risicogrond in het Vlaamse Gewest, ingedeeld wordt in categorie 0 in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest of een perzikkleur krijgt in het Waalse Gewest. Indien dit perceel nadien wordt gesplitst in verschillende percelen, dan zullen al deze percelen automatisch deze bijzondere kwalificatie krijgen, hoewel de risicoactiviteiten niet op al deze percelen effectief zijn uitgeoefend. Daarnaast kan het ook voorvallen dat een vergunde risico-inrichting op een grond nooit is aangevat, waardoor de bijzondere kwalificatie niet correct is. Bij dergelijke gevallen kunnen de betrokkenen (bijvoorbeeld de eigenaar of de exploitant) de informatie voor de grond in de bodemdatabank laten aanpassen.

3.5.1. Vlaams Gewest

Het Vlaamse Bodemdecreet voorziet niet in een specifieke wettelijke regeling om gegevens uit de bodemdatabank te wijzigen. De OVAM heeft wel een procedure uitgewerkt in een code van goede praktijk om een kwalificatie als risicogrond te laten schrappen.⁸⁵ De gemeente is in de eerste plaats bevoegd om deze schrappingsverzoeken te beoordelen, maar zij kan steeds ervoor kiezen de inhoudelijke beoordeling aan de OVAM over te laten.

Voor de eenvoudige gevallen zal het voldoende zijn dat de betrokkene aan de hand van bewijsstukken de gemeente verzoekt de schrapping als risicogrond door te voeren. In complexere gevallen of als de gemeente in eerste instantie niet akkoord gaat met het aangeleverde bewijs, kan het aangewezen zijn een bodemdeskundige een zogenaamde gemotiveerde verklaring tot schrapping te laten opstellen conform de code van goede praktijk. De code van goede praktijk beschrijft welke elementen het schrappingsverzoek dient te bevatten. Er is geen termijn waarbinnen de betrokkene het verzoek moet indienen.

Er is ook geen termijn bepaald waarbinnen de gemeente uitspraak doet, maar de OVAM hanteert voor haar beoordeling een richttermijn van 30 dagen. Na goedkeuring van de rechtzetting zal het GIR aangepast worden en zal een nieuw bodemattest voor de grond niet langer vermelden dat het risicogrond is.

3.5.2. Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Ook in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest kunnen houders van zakelijke rechten en huidige exploitanten van een risicoactiviteit Leefmilieu Brussel informeren over onjuiste informatie die voor hun grond is opgenomen in de Brusselse bodeminventaris. Indien Leefmilieu Brussel akkoord gaat met het verzoek, zal Leefmilieu Brussel binnen 30 dagen de inventaris aanpassen en de betrokkenen in kennis stellen.⁸⁶

Indien Leefmilieu Brussel een grond wenst op te nemen in de Brusselse bodeminventaris, zal het de houders van zakelijke rechten en de huidige exploitant van een risicoactiviteit op de grond informeren van dit voornemen. De betrokkenen beschikken vervolgens over 90 dagen om hun opmerkingen op dit voornemen te formuleren, waarna Leefmilieu Brussel deze binnen 60 dagen beoordeelt.⁸⁷

3.5.3. Waals Gewest

In het Waalse Gewest kan eenieder zonder tijdsbeperking een gemotiveerd verzoek indienen bij de Waalse bodeminstantie om de informatie voor een grond in de BDES aan te passen. De Waalse bodeminstantie informeert de betrokkene binnen 40 dagen na ontvangst van het verzoek, eventueel verlengd met 40 dagen, over haar beslissing. Het verzoek schorst de openstaande bodemverplichting in principe niet, net zoals dit niet het geval is bij een rechtzetting in het Vlaamse en Brusselse Hoofdstedelijke Gewest. De Waalse bodemregelgeving voorziet wel expliciet dat de Waalse bodeminstantie kan toestaan dat de openstaande bodemverplichtingen worden opgeschort voor het betrokken perceel tot wanneer er een definitieve beslissing is over het verzoek en dit op voorwaarde dat uit de aangeleverde informatie blijkt dat de gegevens in de BDES manifest verkeerd zijn.⁸⁸ Na goedkeuring van de rechtzetting zal de informatie in het BDES voor de betrokken grond aangepast worden.

3.6. Online publieke bodeminformatie

Het aanvragen en verkrijgen van een officieel bodemattest of uittreksel kan helaas enige tijd in beslag nemen. Aangezien (de voorbereiding van) een transactie meestal enige spoed vereist, kan het daarom interessant zijn om al eerder informatie te hebben om de bodemtoestand en eventuele decretale bodemverplichtingen te kunnen analyseren. Dit is mogelijk via websites die de gewesten inmiddels ter beschikking stellen en die de meeste gegevens uit de bodemdatabanken bevatten.

3.6.1. Vlaams Gewest

In het Vlaamse Gewest kan in beperkte mate bodeminformatie geraadpleegd worden via de OVAM geoloketten (). Eenieder kan via de subpagina «OVAM bodemdossierinformatie» nagaan of er voor een grond door de OVAM goedgekeurde bodemonderzoeken en/of bodemsaneringen bestaan en het bijbehorende dossiernummer te weten komen. Daarnaast geeft deze pagina ook aan of er voor een grond gekende schadegevallen zijn of meldingen van bodemverontreiniging. Daarnaast bestaat er onder andere ook een subpagina «Stortplaatsen» met een weergave van huidige en voormalige stortplaatsen en subpagina’s gerelateerd aan de 3M PFAS-verontreiniging.

Eind 2023 heeft OVAM de online beschikbare bodeminformatie sterk uitgebreid. Via de website kan iedereen een kaart raadplegen waarbij door middel van een specifieke kleur per kadastraal perceel wordt aangegeven dat:

- uit een bodemonderzoek blijkt dat de bodem niet verontreinigd (groen), licht verontreinigd (geel) of verontreinigd (rood) is;

- de bodeminfo nog gecheckt dient te worden (donkergrijs);

- de grond een mogelijke risicogrond is (rood-wit gearceerd);

- er geen bodeminfo is (wit).

Per perceel kan men vervolgens na identificatie van diegene de website bezoekt, een bodemfiche openen die voor het perceel de informatie bevat die ook wordt weergegeven op een bodemattest, met zelfs nog bijkomende informatie zoals de verschillende vergunde risico-inrichtingen. De bovenvermelde informatie en bodemfiche zijn publiek beschikbaar voor alle percelen, behalve voor de percelen met een paarse kleur. De paarse kleur betekent dat er voor het perceel bodeminformatie beschikbaar is (bv. een uitgevoerd oriënterend bodemonderzoek), maar de informatie is enkel toegankelijk voor eigenaars. In dat geval zal, in aanvulling van de raadpleging van de OVAM Geoloketten, nog steeds het verkrijgen van een officieel bodemattest afgewacht moeten worden om uitgebreide informatie te hebben over de bodemtoestand.

Ten slotte kan eenieder ook online via de PFAS-kaart en PFAS-verkenner nagaan of er voor een perceel een vermoeden is van een PFAS-verontreiniging en zo ja, wat de toepasselijke no-regret-maatregelen zijn ().

3.6.2. Brussels Hoofdstedelijk Gewest

In het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest stelt Leefmilieu Brussel een groot aantal online kaarten met bodeminformatie ter beschikking van het publiek (). Een van de beschikbare kaarten is de kaart van de bodemtoestand. Op deze kaart is voor ieder perceel zichtbaar of een perceel is opgenomen in de Brusselse bodeminventaris en zo ja, tot welke bodemtoestandscategorie het behoort. Per perceel kan vervolgens door het publiek nog een technische fiche geraadpleegd worden die onder andere de reden van de inschrijving van het perceel in een bepaalde categorie aanduidt en de uitgevoerde bodemonderzoeken vermeldt. De Brusselse online databank is grotendeels vergelijkbaar met de bodemkwaliteitswebsite van de OVAM, al is in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest de bodeminformatie voor ieder perceel publiek zichtbaar.

Daarnaast heeft het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest een indicatieve PFAS-kaart waarbij eenieder kan nagegaan of er voor een perceel geen, een groot of een zeer groot risico is op een PFAS-verontreiniging, of er al analyses naar PFAS in de bodem en in het grondwater zijn uitgevoerd en wat het resultaat hiervan is.

3.6.3. Waals Gewest

Ten slotte is ook in het Waalse Gewest de informatie uit de BDES voor iedereen online beschikbaar via . Op een kaart is voor elk perceel zichtbaar of het is opgenomen in de BDES en zo ja in welke kleur (perzik of lavendel) het is ingedeeld. Per perceel kan vervolgens, zoals in het Vlaamse en Brusselse Hoofdstedelijke Gewest, via een fiche ook uitgebreidere bodeminformatie geraadpleegd worden. Zo zijn de verschillende bodeminformatiedossiers die gekoppeld zijn aan het perceel zichtbaar met hun referentie (bv. een milieuvergunning met risicoactiviteiten die verleend is voor het perceel of een bodemonderzoek dat is uitgevoerd). Deze uitgebreide informatie is zonder uitzondering beschikbaar voor ieder perceel, zoals ook het geval is voor de Brusselse databank.

3.7 Vergelijking

In de drie gewesten kan iedereen informatie die opgenomen is in de bodemdatabank, raadplegen via het aanvragen (tegen betaling) van een officieel bodemattest of eensluidend verklaard uittreksel. Inmiddels is de meeste bodeminformatie ook overal online beschikbaar, wat handig kan zijn om snel de toestand van de bodem en eventuele bodemverplichtingen te kunnen analyseren. Hoewel de publiek beschikbare bodemdatabanken van de drie gewesten nagenoeg alle informatie bevatten die ook wordt weergegeven op de officiële attesten en uittreksels, is voor het sluiten van een onderhandse en authentieke akte voor een asset deal steeds een officieel, nog geldig bodemattest of eensluidend verklaard uittreksel nodig (infra). Ook bij een share deal, waarvoor een bodemattest of eensluidend verklaard uittreksel niet verplicht is (infra), blijft het aangewezen om de in eerste instantie geraadpleegde online informatie nadien te verifiëren op basis van een recent officieel bodemattest of eensluidend verklaard uittreksel.