Het Vlaams Pachtdecreet: een vruchtbare bodem - deel 2

Nicolas Raemdonck

Notaris te Sint-Gillis-Waas.

Het Decreet van 13 oktober 2023 tot bepaling van de specifieke regels over pacht vervangt sinds 1 november 2023 in het Vlaamse Gewest de vroegere Federale Pachtwet. Aangezien de laatste grondige hervorming van de pachtregelgeving dateert van 1988, drong zich onvermijdelijk een actualisatie op. De Vlaamse decreetgever heeft daarbij geopteerd voor het behoud van het algemeen kader van de Federale Pachtwet, maar zet ook in op de versteviging van het geschrift in de contractuele relaties. Ook wordt de nadruk gelegd op een nieuw evenwicht tussen de belangen van de verpachter en de pachter. Ten slotte sluipt de ecologie in de pachtregelgeving door de creatie van o.a. een nieuw opzegmotief ten behoeve van bebossing en natuurrealisatie.^*

Vierde krachtlijn: inschakeling in het ecologisch beleid¹

§ 1. Een vergroening van de pachtregelgeving

112. Het Vlaams Pachtdecreet wordt voluit ingeschakeld als instrument voor het ecologisch beleid van de Vlaamse Regering.

113. Vooreerst werd om eigenaars toe te laten groene gebieden (zoals bos- en natuurgebied) flexibeler in gebruik te geven met inachtneming van ecologische vereisten een nieuwe uitzondering ingevoerd op het toepassingsgebied van het Pachtdecreet, meer bepaald het natuurcontract (art. 5, 8° Vlaams Pachtdecreet).

114. Een grotere impact op de landbouwpraktijk houdt de creatie in van nieuwe opzegmogelijkheden voor bebossing en natuurrealisatie. Deze worden ingevoegd in artikel 10 van het Vlaams Pachtdecreet, dat voor het overige een herneming is van artikel 6 van de Pachtwet. Dit artikel omvat de opzegmotieven die de verpachter toelaten de pacht «op ieder ogenblik» op te zeggen, met (meestal) een zeer korte opzegtermijn van drie maanden. Deze opzegmotieven zijn ingegeven vanuit de idee dat gronden tijdelijk in pacht worden gegeven in afwachting van het gebruik conform hun eindbestemming², zoals bij een bouw- of nijverheidsgrond (punten 1° tot en met 4°) of onteigende gronden (punten 5° en 6°). Dezelfde filosofie wordt nu toegepast voor groene gebieden. Ingevolge de zeer korte opzegtermijn heeft een dergelijke opzeg onvermijdelijk een grote impact op het landbouwbedrijf van de pachter, waardoor de decreetgever heeft beslist dat als de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering ernstig zou worden verstoord, de opzeg onder specifieke voorwaarden niet geldig kan verklaard worden (art. 19, § 7 Vlaams Pachtdecreet).

115. Tegelijkertijd met de invoering van deze nieuwe opzegmotieven verstrengt het decreet de bestaande opzeg voor doeleinden van algemeen belang als deze ingeroepen wordt voor bebossing en natuurrealisatie. Het gaat over een conformering met de nieuwe opzegmotieven van artikel 10, § 1, 7° en 8° Vlaams Pachtdecreet, maar het is ook een antwoord op de talrijke rechtspraak dienaangaande³.

116. Finaal voegt de Vlaamse decreetgever de aankoop door een openbare verpachter met het oog op bebossing en natuurrealisatie in als nieuwe uitzondering op het voorkooprecht van de pachter (art. 65, § 1, 9° Vlaams Pachtdecreet). Op het eerste gezicht lijkt dit een radicale ingreep, maar deze nieuwe uitzondering ligt in het verlengde van de reeds bestaande opzeg voor doeleinden van algemeen belang. Bebossing en natuurrealisatie zijn bij uitstek doeleinden van algemeen belang, zoals herhaaldelijk bevestigd door de rechtspraak⁴.

§ 2. Het natuurcontract

117. Deze nieuwe uitzondering op het toepassingsgebied van de pachtregelgeving laat toe om in groene gebieden, zoals bos- en natuurgebied, gronden flexibel en tegen vergoeding in gebruik te geven aan landbouwers onder (ecologische) voorwaarden die in overeenstemming zijn met hun bestemming als groene gebieden. Deze uitzondering werd voorheen besproken onder randnummer 33 e.v. (zie deel 1 opgenomen in nr. 39 van deze jaargang).

§ 3. Een nieuw opzegmotief: voor bebossing en natuurrealisatie

a) De opzeg voor bebossing en natuurrealisatie op elk moment

118. De nieuwe opzegmogelijkheden voor bebossing en natuurrealisatie opgenomen in artikel 10, § 1, 7° en 8°, die toelaten de pacht op zeer korte duur op te zeggen, zijn min of meer gelijkaardig. De opzegmogelijkheid van punt 7° is evenwel beschikbaar voor eender welke pachter, terwijl die van punt 8° enkel kan aangewend worden in het voordeel van gemeenten als verpachter. Beide opzegmotieven kunnen enkel aangewend worden voor gronden (en dus niet voor gebouwen).

- Het eerste nieuwe opzegmotief (art. 10, § 1, 7° Vlaams Pachtdecreet) geldt voor elke verpachter (zowel de openbare als de private) die wil opzeggen voor bebossing of natuurrealisatie, voor zover de gronden gelegen zijn in groene gebieden (zoals «bosgebied» of «natuurgebied» of een speciale beschermingszone van de Habitatrichtlijn), de zogenaamde «groene bestemmingen»⁵, zoals nader omschreven in het decreet (art. 10, § 1, 7°, c)⁶.

Bovendien moeten de gronden een gezamenlijke en aaneengesloten oppervlakte van ten minste 0,5 hectare omvatten⁷ en moet de bebossing of natuurrealisatie gedurende een periode van ten minste 24 jaar⁸ worden aangehouden.

Bij een opzeg voor bebossing mag deze niet gebeuren in het kader van een verplichting tot boscompensatie (art. 2, 43°, c Bosdecreet)⁹.

De Vlaamse decreetgever wil met dit nieuwe opzegmotief ook aan particuliere verpachters (bv. aan een natuurvereniging als Natuurpunt) de kans geven om opzeg te geven voor bebossing of natuurrealisatie. In de Pachtwet was dit enkel mogelijk voor openbare besturen op grond van de opzeg voor doeleinden van algemeen belang (art. 7, 9° Pachtwet).

- Het tweede nieuwe opzegmotief (punt 8°) is soepeler, doch enkel beschikbaar voor gemeenten (8°, a)¹⁰. Ook in dit geval dient de bebossing of natuurrealisatie te gebeuren op gronden met een aaneengesloten oppervlakte van ten minste 0,5 hectare en aangehouden worden gedurende een termijn van minstens 24 jaar.

De bebossing of natuurrealisatie dient wel door de gemeenteraad goedgekeurd te worden (terwijl het geven van de opzegging zelf de bevoegdheid is van het college van burgemeester en schepenen¹¹).

De gemeente heeft echter planologisch veel meer vrijheid. De gronden die bebost of aangewend zullen worden voor natuurrealisatie, hoeven niet noodzakelijk in groene gebieden te liggen. Het kan eender welke grond zijn, behoudens gronden die de gemeente in een (gemeentelijk)¹² ruimtelijk uitvoeringsplan zelf als agrarisch gebied heeft aangeduid (art. 10, 8°, e). Hiermee heeft de decreetgever vooral ingezet op de lokale autonomie, in plaats van gemeenten eerst te verplichten het lange proces van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan te doorlopen vooraleer bijvoorbeeld een stadsrandbos kan worden aangeplant¹³.

Bebossing in het kader van boscompensatie is ook hier uitgesloten.

b) De opzeg voor bebossing en natuurrealisatie tegen het eind van elke pachtperiode

119. Met het oog op een eenvormige toepassing wordt de opzeg van artikel 11, 9° Vlaams Pachtdecreet aan bijkomende voorwaarden onderworpen wanneer de doeleinden van algemeen belang bebossing of natuurrealisatie inhouden (art. 11, tweede en derde lid Vlaams Pachtdecreet)¹⁴. Het gaat om een verstrenging van de bestaande opzeg voor de openbare overheid.

120. Bij een opzeg krachtens artikel 11, 9° Vlaams Pachtdecreet door een openbare verpachter met het oog op bebossing of natuurrealisatie tegen het einde van de lopende pachtperiode moet voldaan zijn aan de eerste twee voorwaarden van de nieuwe opzeg voor bebossing of natuurrealisatie van artikel 10, § 1, 7° Vlaams Pachtdecreet (art. 11, tweede lid). Het moet dus gaan om gronden (en niet om gebouwen) met een gezamenlijke en aaneengesloten oppervlakte van ten minste 0,5 hectare en de bebossing of natuurrealisatie moet minstens 24 jaar aangehouden worden. Ook hier is bebossing met het oog op boscompensatie geen toegelaten motief. Het is wel niet vereist dat de gronden in groene gebieden liggen, zoals verplicht is bij de opzeg op ieder ogenblik van artikel 10, § 1, 7° Vlaams Pachtdecreet. Punt c) van artikel 10, § 1, 7° wordt niet hernomen.

121. Is de openbare verpachter echter een lokale overheid, zoals beschreven in artikel 3, 8° Vlaams Pachtdecreet met verwijzing naar de lokale overheden als vermeld in artikel I.3, 5° van het Bestuurs-decreet van 7 december 2018 (zijnde gemeenten, provincies, OCMW’s, maar ook welzijnsverenigingen en kerkbesturen), die wil bebossen of aan natuurrealisatie doen, dan gelden in plaats daarvan de eerste twee voorwaarden en de laatste voorwaarde van artikel 10, 8° Vlaams Pachtdecreet. Deze voorwaarden verschillen niet wezenlijk van deze van artikel 10, 7°.

Het eerste verschil bestaat erin dat als de lokale overheid de verpachte grond zelf als agrarisch heeft herbestemd in een ruimtelijk uitvoeringsplan, zij zich voor deze gronden niet op deze opzeg kan beroepen.

Een tweede verschil bestaat erin dat de decreetgever, conform artikel 10, 8° Vlaams Pachtdecreet, oplegt dat de bebossing of natuurrealisatie door de gemeenteraad moet worden goedgekeurd, en meer bepaald de gemeenteraad van de gemeente waar de gronden gelegen zijn (art. 11, tweede lid, laatste zin Vlaams Pachtdecreet). Deze laatste nuance is belangrijk, aangezien de decreetgever ervoor heeft geopteerd, bij amendement en zonder grondige motivatie¹⁵, om de doorverwijzing in artikel 11 naar artikel 10, 8° niet enkel voor te behouden voor gemeenten als openbare verpachter, maar voor alle lokale overheden! Bijgevolg zal bijvoorbeeld een opzeg door de provincie of het kerkbestuur voor bebossing of natuurrealisatie tegen het einde van de pachtperiode (in een niet-agrarisch herbevestigde bestemming) enkel uitvoering krijgen mits de gemeenteraad van de desbetreffende gemeente zijn akkoord verleent met de bebossing of natuurrealisatie.

122. In beide gevallen, zowel voor de lokale overheid als voor eender welke andere overheid, moet de bebossing of de natuurrealisatie binnen drie jaar na de opzegging gerealiseerd zijn, respectievelijk ofwel door aanplanting, ofwel doordat het perceel is opgenomen in een goedgekeurd natuurbeheerplan. De bebossing en natuurrealisatie moet vervolgens 24 jaar aangehouden blijven.

c) De leefbaarheidstoets

123. De opzeg voor bebossing en natuurrealisatie heeft ontegensprekelijk een grote impact op de bedrijfsvoering van de pachter. Gezien deze opzeg een korte opzegtermijn van in principe drie maanden inhoudt¹⁶ (art. 17, 1° Vlaams Pachtdecreet: zowel voor de opzeg op elk ogenblik van artikel 10, § 1, 7° en 8°, als deze van artikel 11, 9° tegen het einde van de pachtperiode), en bovendien in het geval van artikel 10, 7° of 8° Vlaams Pachtdecreet op ieder ogenblik kan gebeuren, verliest de pachter op korte termijn een perceel dat van belang kan zijn voor zijn bedrijfsvoering en waar hij vaak ook al de nodige investeringen voor heeft verricht.

Net als voor de opzeg van bouw- en nijverheidsgronden heeft de decreetgever beslist de pachter ook in dit geval, naast de gebruikelijke uittredingsvergoeding, een bijkomende vergoeding tot beloop van de geleden schade toe te kennen (art. 58 Vlaams Pachtdecreet). De rechtsleer merkt terecht op dat een dergelijke bijkomende vergoeding in de praktijk vaak de proporties aanneemt van een onteigeningsvergoeding, en dus niet onderschat mag worden door de (particuliere) verpachter¹⁷.

Maar de decreetgever besefte dat dit niet voldoende was om tegemoet te komen aan de landbouwers en de landbouworganisaties, die dit nieuwe ecologisch beleid als een zware belasting op de bedrijfsvoering ervaren¹⁸. Daarom heeft de decreetgever bij de geldigverklaring van elke opzeg voor bebossing en natuurrealisatie een bijkomende voorwaarde opgelegd.

De rechter dient meer bepaald deze opzeg te weigeren of te matigen tot bepaalde percelen of tot een bepaalde oppervlakte «als de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering ernstig zou worden verstoord» (art. 19, § 7 Vlaams Pachtdecreet). Dit staat ondertussen bekend als de leefbaarheidstoets. Dit is geen discretionair door de rechter in te vullen begrip, maar wordt door het decreet omlijnd tot negen specifieke situaties (art. 19, § 7, tweede lid). In deze situaties wordt op onweerlegbare wijze vermoed dat de leefbaarheid ernstig verstoord wordt¹⁹. Het gaat daarbij niet louter om een economische leefbaarheid, maar het wordt bekeken vanuit een ruimere agro-economische benadering.

De Vlaamse Regering krijgt bovendien de mogelijkheid om, naast verdere uitwerking van de bestaande criteria, bijkomende criteria vast te stellen met betrekking tot de verstoring van de leefbaarheid.

124. De leefbaarheid van het bedrijf wordt onweerlegbaar vermoed ernstig te zijn verstoord in de volgende negen situaties (art. 19, § 7, tweede lid Vlaams Pachtdecreet):

1°. De opzegging heeft betrekking op een deel of op het geheel van de huiskavel van het landbouwbedrijf van de pachter, d.i. een huiskavelcriterium.

Zoals voorheen aangehaald betreft de huiskavel «een of meer kadastrale percelen die tot het landbouwbedrijf behoren, of die ofwel bij de vergunde woning, ofwel bij de stal of stallen van het landbouwbedrijf behoren en die samen met de vergunde woning, stal of stallen een ononderbroken ruimtelijk geheel vormen. De begrenzing van de huiskavel vindt plaats op basis van een duidelijk herkenbaar, specifiek gebruik of op basis van een in het landschap duidelijk herkenbaar element.» (art. 3, 6° Vlaams Pachtdecreet).

Het gaat daarbij niet enkel over gronden palend aan de woning, maar ook deze palend aan bv. een stal. Omdat deze gronden de kern van de bedrijfsvoering raken, zijn deze niet vatbaar voor opzeg²⁰. «In groene gebieden betreft het vaak rundvee- en melkveebedrijven en voor hen is die huiskavel zelfs nog belangrijker.»²¹

Volgens Peeters zal het gebrek aan verduidelijking in het decreet van wat onder «een duidelijk herkenbaar, specifiek gebruik» of «een in het landschap duidelijk herkenbaar element» begrepen moet worden, in de praktijk voor discussie zorgen²². Als voorbeeld haalt deze auteur weiden aan die van mekaar gescheiden zijn door een beek, maar waarbij over de beek wel een brug ligt, of percelen die wel onmiddellijk aan de bedrijfsgebouwen gelegen zijn, maar enkel gescheiden zijn door een smalle verkavelingsweg. Volgens dezelfde auteur is het terecht te verantwoorden dat dergelijke percelen deel uitmaken van de huiskavel, voor zover het gaat om percelen die onmiddellijk en dus zeer gemakkelijk bereikbaar zijn voor de exploitant van het bedrijf en dus als aaneengesloten geheel kunnen worden beschouwd²³.

2°. De oppervlakte van de percelen waarvoor de opzegging werd gegeven, is groter dan één vijfde van de totale oppervlakte van het landbouwbedrijf van de pachter. Dit is een oppervlaktecriterium. Voor een landbouwbedrijf is grond immers de belangrijkste productiefactor²⁴.

Voor de berekening van de bedrijfsoppervlakte van de pachter wordt het gemiddelde genomen van de oppervlakte van de laatste drie jaar, zoals is aangegeven in de verzamelaanvraag (art. 19, § 7, derde lid Vlaams Pachtdecreet).

Om te vermijden dat een opzeg voor een (te) grote oppervlakte wordt gesplitst in meerdere opzeggen voor kleinere oppervlakten, bepaalt het Pachtdecreet dat bij de berekening ook de oppervlakte in rekening wordt genomen van percelen die in een periode van 27 jaar vóór de opzeg ook zijn opgezegd met het oog op bebossing of natuurrealisatie. Daarbij wordt niet vereist dat de opzeggen in het verleden zijn gebeurd door dezelfde verpachter, zodat bij een opsplitsing van percelen de bescherming blijft²⁵.

3°. De pachter realiseert de opzeggingsreden zelf of verbindt zich ertoe om die te realiseren binnen een termijn van één jaar na de betekening van de opzegging. Dit betreft een zelfrealisatiecriterium.

Zoals de Toelichting aanhaalt, hebben pachters die de opzeggingsreden zelf realiseren «doorgaans al geïnvesteerd in een aangepaste bedrijfsvoering. Het zou bovendien wel bijzonder onrechtvaardig zijn dat ze alsnog het gebruik van het pachtgoed verliezen als ze de opzegreden zelf ten uitvoer brengen.»²⁶

Indien de pachter nalaat om binnen de termijn van één jaar de opzeggingsreden te realiseren, kan de verpachter alsnog de geldigverklaring van de opzegging vorderen. De rechter kan de geldigverklaring van de opzegging dan niet opnieuw weigeren of matigen op grond van het zelfrealisatiecriterium (art. 19, § 7, vierde lid).

Terecht stelt Peeters de vraag of de uitvoering van dit criterium nog wel verzoenbaar is met de plicht van de pachter om het pachtgoed te bebouwen en volgens zijn bestemming te gebruiken²⁷. Door zelf de opzegreden te realiseren, hetgeen enkel kan door te bebossen of via natuurrealisatie, valt het niet in alle gevallen meer goed in te zien hoe het desbetreffende perceel nog ingeschakeld kan worden in het landbouwbedrijf²⁸. Bij natuurrealisatie is het nog mogelijk dat een perceel een zeker landbouwgebruik kent (bijvoorbeeld bij begrazing van grasland met een hoge natuurkwaliteit). In het geval van bebossing is dat echter quasi onmogelijk. Snel doemt dan het rampscenario op dat de pachtovereenkomst ontbonden wordt omdat de pachter het goed niet meer exploiteert conform zijn bestemming (art. 4 Vlaams Pachtdecreet). Er is rechtspraak in die zin bij het uitvoeren van een beheersovereenkomst met de VLM²⁹, hoewel terecht bekritiseerd in de rechtsleer³⁰. In deze is er weinig om zich zorgen over te maken. De pachter voert een decretale verbintenis uit en blijft dus binnen de contouren van zijn decretale en contractuele verplichtingen.

4°. De pachter past vrijwillig beheermaatregelen of milieu-, klimaat- en natuurvriendelijke landbouwpraktijken³¹ toe of verbindt zich ertoe om die toe te passen binnen een termijn van één jaar na de betekening van de opzegging, op voorwaarde dat die maatregelen of landbouwpraktijken het overwegende deel van de oppervlakte van het gepachte perceel beslaan en worden toegepast in het kader van een meerjarige verbintenis.

De decretale doelstelling achter dit criterium ligt dicht bij het voorgaande criterium. Pachters die een beheersovereenkomst hebben afgesloten of een gelijkaardige maatregel uitvoeren, dragen al bij tot de doelstelling van de opzeg en hebben hiervoor de nodige investeringen gedaan. Het is ook een zelfrealisatiecriterium (of een natuurrealisatiecriterium³²).

Indien de pachter toch nalaat om deze maatregelen uit te voeren, kan de verpachter de geldigverklaring van de opzeg alsnog vorderen en kan deze niet meer geweigerd worden op grond van dit criterium (art. 19, § 7, vijfde lid).

5°. De pachter of, als het landbouwbedrijf van de pachter wordt geëxploiteerd in het kader van een maatschap of een rechtspersoon, de vennoot die landbouwer is in hoofdberoep, is jonger dan 40 jaar. In de geest van de hervorming van het Pachtdecreet is een jongerencriterium evident. Conform de Toelichting is het allerminst evident voor jonge landbouwers om op zoek te gaan naar nieuwe gronden, terwijl ze doorgaans zelf al fors geïnvesteerd hebben voor de opstart van hun bedrijf³³. Volgens de Toelichting zou bij meerdere pachters de leeftijd van de jongste pachter in rekening worden gebracht³⁴.

In zijn advies bij het decreet was de Raad van State kritisch over deze leeftijdsgrens van 40 jaar (net zoals bij het daaropvolgende leeftijdscriterium), die zijns inziens beter onderbouwd moest worden³⁵, ook al werd er niet betwist dat de overheid een onderscheid mag maken tussen jongere en oudere landbouwers. In het kader van de navolgende commissiebesprekingen over het decreet werd dit onderscheid verder uitgebreid verantwoord, met de nadruk op «het geven van bedrijfszekerheid aan jonge landbouwers en jonge opvolgers door de toegang tot landbouwgrond voor deze categorieën voor enige tijd te verzekeren om zo enerzijds de dalende trend in het aantal landbouwers en anderzijds de stijgende trend in de gemiddelde leeftijd van de landbouwers te keren»³⁶. In de rechtsleer wordt opgemerkt dat de toekomst moet uitwijzen in welke mate deze verantwoording de toets bij het Grondwettelijk Hof doorstaat³⁷.

6°. De pachter kan onder zijn bevoorrechte familieleden een opvolger aanwijzen die jonger is dan 40 jaar. Deze reden ligt in het verlengde van de voorgaande, maar dan in het kader van de familiale opvolging. De Vlaamse overheid wil kansen geven aan een nieuwe generatie en het familiale karakter ook voor de toekomst vrijwaren³⁸.

Daarbij stelt Peeters dat ook een minderjarige potentiële opvolger in aanmerking zou kunnen komen, aangezien er geen minimumleeftijd werd opgenomen in het decreet³⁹. Er is m.i. hiertegen inderdaad geen bezwaar, maar de aanduiding van een opvolger zal toch in enige mate realistisch moeten zijn. Een zeer jonge minderjarige, zonder dat enige aanzet van landbouwstudies voorligt, kan volgens mij moeilijk als opvolger beschouwd worden.

7°. Het betreffen landbouwgronden die geschikt zijn voor landbouwproductie.

Omdat landbouwgrond een bijzonder schaars goed is en zeker kwaliteitsvolle landbouwgronden nog moeilijk te verwerven zijn, laat het decreet in principe niet toe dat voor deze gronden een opzeg voor bebossing of natuurrealisatie wordt gegeven⁴⁰.

Als de opzeg echter gebeurt om het doel van een landinrichtingsproject, natuurinrichtingsproject of ruilverkaveling te realiseren, kan dit kwaliteitscriterium niet ingeroepen worden (ongeacht of deze behoort tot één van de navolgende categorieën).

Dit is een kwaliteitscriterium en is onmiskenbaar het criterium met de grootste impact.

De leefbaarheid van het landbouwbedrijf wordt dan ook onweerlegbaar vermoed ernstig verstoord te zijn wanneer de gronden behoren tot één van volgende categorieën:

(1) gronden die niet behoren tot «minder geschikte landbouwgronden»

Minder geschikte landbouwgronden worden decretaal gedefinieerd op grond van hun ligging in voor landbouw bestemde gebieden en hun landbouwtechnische kenmerken, te weten dat ze onder meer «op basis van hun textuurklasse en hun draineringsklasse maar beperkt geschikt zijn voor een normale bedrijfsvoering». Het decreet zelf werkt deze technische begrippen niet verder uit, maar volgens de Toelichting betreffen het dezelfde criteria «die nu nog worden gebruikt conform omzendbrief LNW/B&G/01 inzake bebossing van landbouwgronden en de criteria te hanteren bij adviesverlening. Het begrip «marginale landbouwgronden» stemt overeen met het begrip «minder geschikte landbouwgronden», behalve als de Vlaamse Regering de criteria verder zou aanvullen.»⁴¹ De criteria uit deze omzendbrief⁴² moeten dus worden gevolgd⁴³.

Bovendien mogen er geen landbouwtechnische ingrepen aan zijn uitgevoerd om ze alsnog geschikt te maken. «Met landbouwtechnische ingrepen worden ingrepen bedoeld die ervoor zorgen dat de gronden op een volwaardige manier kunnen worden ingeschakeld in een normale landbouwbedrijfsvoering en dus ook een normale rentabiliteit kunnen hebben. Daarbij kan onder meer worden gedacht aan drainagesystemen, irrigatiesystemen, reliëfwijzigingen enzovoort, uiteraard op voorwaarde dat die werkzaamheden correct vergund of gemeld zijn.»⁴⁴

Landbouwtechnische ingrepen komen alleen in aanmerking als ze vrijgesteld zijn van vergunning of melding of, in voorkomend geval, als voldaan is aan de vergunnings- en meldingsplicht, vermeld in artikel 6 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De Vlaamse Regering kan nadere regels en bijkomende criteria bepalen, en kan een kaart van die gronden vaststellen. (art. 19, § 7, 7°, a) Vlaams Pachtdecreet). In artikel 5 van het Uitvoeringsbesluit heeft de Vlaamse Regering enkel opgenomen dat de rechter zich bij de beoordeling over de geschiktheid van de landbouwgrond kan laten bijstaan door een deskundige.

(2) Gronden gelegen in agrarisch gebied aangeduid in een ruimtelijk uitvoeringsplan

Het gaat over gronden die sinds de inwerkingtreding van het toepasselijke gewestplan in een ruimtelijk uitvoeringsplan zijn aangeduid als bestemd voor beroepslandbouw. De overheid moet trouw blijven aan haar eigen ruimtelijke visie⁴⁵.

(3) Gronden herbevestigd voor landbouw

Het gaat over gronden die verpacht zijn door een openbare verpachter en door deze verpachter herbevestigd zijn als bestemd voor landbouw, hetzij beleidsmatig op basis van een ruimtelijke visie, hetzij via een ruilverkaveling, inrichtingsproject, project, plan of programma.

Het gaat in eerste instantie, op vlak van het beleid, over het herbevestigd agrarisch gebied⁴⁶.

8°. Het brutobedrijfsresultaat van het landbouwbedrijf van de pachter bedraagt op het ogenblik van de opzegging minder dan een minimumbedrag van 40.000 euro per bedrijfsleider, zal met meer dan 10 procent dalen als gevolg van de opzegging of zal dalen tot onder het minimumbedrag van 40.000 euro per bedrijfsleider.

Dit betreft een louter economisch criterium, dat volgens de Toelichting door de Vlaamse Regering verder uitgewerkt moet worden (met inachtneming van de voorwaarden van het VLIF).

Artikel 6 van het uitvoeringsbesluit van het Vlaams Pachtdecreet bepaalt dat het bruto bedrijfsresultaat de som is van de opbrengsten van het landbouwbedrijf, vermeld in de bijlage 2 bij het Besluit, verminderd met de operationele of variabele kosten, vermeld in de bijlage 3 bij het Besluit.

9°. De pachter is exploitant van een landbouwbedrijf dat de biologische productie toepast of dat aan het omschakelen is naar een biologische productiemethode overeenkomstig verordening (EU) 2018/848 van het Europees Parlement en de Raad van 30 mei 2018 inzake de biologische productie en de etikettering van biologische producten en tot intrekking van Verordening (EG) nr. 834/2007 van de Raad.

Voor de decreetgever betreft de omschakeling van een gewoon landbouwbedrijf naar een biobedrijf een proces van jaren en kan een verlies van gronden enkel op lange termijn gecompenseerd worden.

125. De pachter kan evenwel niet elk criterium in alle gevallen inroepen. De decreetgever heeft gekozen voor een differentie naargelang van de gebiedsaanduiding en de identiteit van de verpachter⁴⁷.

Indien de gronden een groene bestemming hebben, geldt er een beperkte leefbaarheidstoets en kunnen enkel de eerste drie criteria ingeroepen worden om aan te tonen dat de leefbaarheid van het bedrijf wordt verstoord. Het gaat daarbij op de eerste plaats over gronden gelegen in «bosgebied», «natuurgebied» of gelijkaardig (art. 19, § 7, zesde lid, 1°)⁴⁸. Maar ook bij een opzeg door een openbare verpachter binnen een SBZ-H, d.i. de Speciale Beschermingszone van de Habitatrichtlijn, doch slechts voor zover de opzeg dient om de instandhoudingsdoelstelling te realiseren, wordt de leefbaarheidstoets ingeperkt tot de eerste drie criteria (art. 19, § 7, zesde lid, 2°). Bij een opzeg door een particulier binnen een SBZ-H-gebied met het oog om de instandhouding ervan kan enkel het zesde criterium (d.i. het criterium van de familiale opvolging) niet in rekening worden gebracht (de afgezwakte leefbaarheidstoets⁴⁹).

Voor de decreetgever zijn deze groene en habitatrichtlijngebieden prioritair bestemd «voor de realisatie van de natuur-, milieu-, klimaat- en instandhoudingsdoelstellingen. Om die reden wordt de omvang van de leefbaarheidstoets in die gebieden beperkt en geldt er een agro-ecologische focus. De groene bestemmingen zijn namelijk prioritair bedoeld om er natuur of bos te realiseren.»⁵⁰

In alle overige gebieden kan de pachter alle criteria inroepen (d.i. de volledige leefbaarheidstoets).

126. Bij zijn beoordeling of de leefbaarheid van de bestaande bedrijfsvoering ernstig verstoord wordt aan de hand van hogervermelde criteria, is de rechter niet zonder meer gehouden om de geldigverklaring van de volledige opzeg te weigeren. Hij kan de geldigverklaring van de opzegging beperken tot bepaalde percelen of tot een bepaalde oppervlakte. Deze matigingsbevoegdheid is doelgebonden. «De rechter die de opzegging matigt, moet daarmee namelijk de opzegging in overeenstemming brengen met de bepalingen over leefbaarheid. Als een opzegging bijvoorbeeld betrekking heeft op een perceel dat deels in de huiskavel ligt en deels erbuiten, dan moet de rechter de opzegging in die zin (...) matigen dat de opzegging wordt beperkt tot het deel dat buiten de huiskavel ligt.»⁵¹ (art. 19, § 7, eerste lid in fine Vlaams Pachtdecreet).

d) Uitvoering van het opzegmotief

127. De bebossing of de natuurrealisatie, zowel bij de opzeg van artikel 10, § 1, 7° of 8° als deze van artikel 11, 9°, moet binnen drie jaar na de opzegging volledig gerealiseerd zijn, respectievelijk ofwel door aanplanting, ofwel doordat het perceel is opgenomen in een goedgekeurd natuurbeheerplan. Bovendien dient de bebossing of natuurrealisatie gedurende een periode van ten minste 24 jaar aangehouden te blijven.

Indien de realisatie van het opzegmotief niet (volledig) tijdig plaatsvindt of niet gedurende minstens 24 jaar wordt aangehouden, zal de pachter die het pachtgoed ontruimd heeft, recht hebben op minstens een schadevergoeding. Hij heeft ook recht op terugkeer op het pachtgoed, hetgeen volgens de Toelichting deels kan worden uitgeoefend, bijvoorbeeld voor het deel dat niet werd aangeplant. Voor het andere deel kan enkel schadevergoeding worden gevraagd⁵² (art. 20, § 3 Vlaams Pachtdecreet).

§ 2. Een verstrenging van een bestaande uitzondering op het voorkooprecht

128. In het Pachtdecreet wordt als nieuwe uitzondering op het voorkooprecht opgenomen dat de pachter geen voorkooprecht heeft als een openbare verpachter aankoopt met het oog op bebossing of opname in een natuurbeheerplan binnen drie jaar overeenkomstig de bepalingen van artikel 10, § 1, 7° en 8°, of met toepassing van artikel 11, 9°, en op voorwaarde dat de leefbaarheid van het landbouwbedrijf van de pachter niet ernstig wordt verstoord (art. 65, § 1, 9° Vlaams Pachtdecreet).

129. Op het eerste gezicht lijkt deze uitzondering een verdere inperking van de rechten van de pachter in te houden in het kader van het ecologisch beleid van de overheid, in dezelfde lijn als de invoering van een opzeg voor bebossing en natuurrealisatie. Het tegendeel is echter waar: deze nieuwe uitzondering houdt een verscherping in van de reeds bestaande uitzondering van artikel 65, § 1, 3° Vlaams Pachtdecreet, zijnde de aankoop door een overheid met het oog op de realisatie van doeleinden van algemeen belang⁵³.

Op deze laatste uitzondering werd bij de Pachtwet een beroep gedaan door de overheid om het voorkooprecht niet te hoeven aanbieden bij een aankoop met het oog op bebossing en natuurrealisatie. Deze doelen zijn immers onmiskenbaar dienend voor het algemeen belang.

In het licht van de instrumentalisering van het Pachtdecreet binnen het ecologisch beleid en om dienaangaande een evenwicht te bereiken tussen ecologie en de belangen van de landbouwers, heeft de Vlaamse decreetgever ervoor geopteerd de bestaande uitzondering (verder) te verbijzonderen door een nieuwe specifieke uitzondering voor bebossing en natuurrealisatie te creëren⁵⁴. Concluderend betekent dit dat een openbare verpachter bij een aankoop met het oog op bebossing en natuurrealisatie zich nog enkel kan beroepen op een uitzondering op het voorkooprecht als aan alle voorwaarden van artikel 65, § 1, 9° Vlaams Pachtdecreet is voldaan. Een beroep op de algemene uitzondering van artikel 65, § 1, 3° Vlaams Pachtdecreet voor bebossing of natuurrealisatie als niet aan de voorwaarden van artikel 65, § 1, 9° voldaan is, is m.i. niet meer mogelijk doordat het anders het nut van de nieuwe uitzondering zou wegnemen. De Toelichting vermeldt ook uitdrukkelijk dat het een gelijkstelling betreft tussen de uitzondering van punt 3° en deze van punt 9°⁵⁵. Het vierde lid van artikel 65, § 1 schakelt deze uitzonderingen gelijk door ook voor punt 3° in de leefbaarheidstoets te voorzien.

a) Toepassingsvoorwaarden van deze uitzondering

130. Om zich op deze uitzondering te beroepen, moet de openbare verpachter kunnen aantonen dat de beoogde bebossing of natuurrealisatie voldoet aan de voorwaarden van artikel 10, § 1, 7° en 8°, of met toepassing van artikel 11, 9° Vlaams Pachtdecreet geschiedt. De bepalingen waarnaar verwezen wordt, houden de diverse opzeggronden in met het oog op bebossing of natuurrealisatie.

De verwijzing naar deze opzeggronden is echter onvolkomen omdat er belangrijke nuances zijn tussen deze opzeggronden: de eerste is strikter dan de twee andere.

i) Gemeenschappelijke bepalingen

131. Alleszins moet aan volgende voorwaarden voldaan zijn, gemeenschappelijk aan alle opzeggronden:

- De verkochte goederen moeten een gezamenlijke en aaneengesloten oppervlakte van ten minste 0,5 hectare omvatten.

- Bij natuurrealisatie moeten de verkochte gronden opgenomen worden in een natuurbeheerplan binnen drie jaar na de aankoop⁵⁶. Hoewel de tekst van meerdere interpretaties vatbaar is, dient m.i. de openbare verpachter bij een aankoop met het oog op bebossing ook binnen drie jaar na de aankoop hiertoe een aanvang te nemen.

- De bebossing of natuurrealisatie blijft gedurende een periode van ten minste 24 jaar aangehouden.

- De bebossing mag niet kaderen binnen boscompensatie.

132. Als de openbare verpachter na de aankoop, zonder een (succesvol) beroep door de pachter op de leefbaarheidstoets, niet voldoet aan een van zijn verplichtingen, bv. de natuurrealisatie wordt niet binnen drie jaar gerealiseerd of geen 24 jaar aangehouden, houdt dit onvermijdelijk een schending van het voorkooprecht in. De pachter kan hiertegen opkomen (cf. art. 64, zevende lid Vlaams Pachtdecreet). De instrumenterende ambtenaar kan hiervoor niet aangesproken worden, tenzij bij de aankoop zelf manifest bleek dat niet aan alle voorwaarden kon worden voldaan.

ii) Stedenbouwkundige bestemming van de verkochte goederen

133. Een belangrijke vraag is of de openbare verpachter deze uitzondering kan inroepen voor eender welke grond, ongeacht zijn bestemming. Veel hangt af van welk (opzeg)motief ingeroepen wordt door de overheid, zodat het aangewezen is voor de instrumenterende ambtenaar om deze verklaring schriftelijk vast te leggen in de onderhandse verkoopsovereenkomst of toewijzing.

De opzeggrond van artikel 10, § 1, 7° Vlaams Pachtdecreet vindt immers enkel toepassing op groene bestemmingen (zoals «bosgebied» of «natuurgebied»), terwijl artikel 10, § 1, 8° Vlaams Pachtdecreet aan een gemeente veel meer planologische vrijheid geeft, en artikel 11, 9° Vlaams Pachtdecreet tot slot geen enkele planologische voorwaarde meer oplegt (behoudens voor herbevestigd agrarisch gebied door de lokale overheid zelf). Op basis van deze verklaring zal de notaris al dan niet gehouden zijn het voorkooprecht aan te bieden of de pachter te kennen te geven dat hij geen voorkooprecht geniet, tenzij zijn bedrijfsvoering ernstig verstoord wordt (art. 65, § 2 Vlaams Pachtdecreet).

Voor de openbare verpachter is het aan te raden in dergelijke verklaringen alle opties open te houden en derhalve te verwijzen naar alle opzegmotieven, voor zover dit effectief kan. Zo kan een openbare verpachter die geen gemeente is, zich alvast niet zonder meer op artikel 11, 9° Vlaams Pachtdecreet beroepen met het oog op natuurrealisatie gedurende de eerste zes jaar van een lopende pachtperiode. Dit houdt immers een opzeg in tegen het einde van de lopende pachtperiode, terwijl het verkochte goed moet opgenomen worden in een natuurbeheerplan binnen drie jaar na aankoop. In theorie zou een verpachte grond kunnen worden opgenomen in een natuurbeheerplan, maar dan enkel wanneer er natuurdoelen (minstens het behoud van de aanwezige natuurkwaliteit) gegarandeerd worden. Dit betekent onder andere het voeren van een beheer dat gericht is op het tegengaan van alle nadelige externe beïnvloeding van de natuur en het natuurlijk milieu (art. 12quater van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu). In de praktijk is dit niet compatibel met verpachte landbouwgronden waarop nog bemesting en/of pesticiden worden gebruikt. Natuurbeheer zoals opgenomen in een natuurbeheerplan zal pas mogelijk zijn als de grond niet meer als actieve landbouwgrond wordt gebruikt⁵⁷.

iii) Goedkeuring door de gemeenteraad

134. Bij aankoop door een gemeente of andere lokale overheid moet de bebossing en natuurrealisatie worden goedgekeurd door de gemeenteraad van de gemeente waar de gronden gelegen zijn (art. 10, § 1, 8°, d) en artikel 11, tweede lid Vlaams Pachtdecreet). M.i. kan niet uit het decreet afgeleid worden dat deze goedkeuring voorafgaand aan de aankoop verleend moet worden⁵⁸, maar in de praktijk zal de gemeente of lokale overheid meestal deze doelstelling van bebossing of natuurrealisatie mee opnemen in de beslissing tot goedkeuring van de aankoop door de gemeenteraad.

b) De leefbaarheidstoets

135. Net als bij een opzeg voor bebossing en natuurrealisatie kan de uitzondering op het voorkooprecht wegens bebossing en natuurrealisatie een grote impact hebben op de bedrijfsvoering van het landbouwbedrijf. De pachter verliest het recht om het goed zelf aan te kopen en loopt vervolgens het risico om op korte termijn opgezegd te worden, met verlies van deze gronden voor zijn landbouwbedrijf.

Daarom kan de pachter bij aankoop door een openbare verpachter met het oog op bebossing of natuurrealisatie ingegaan tegen de niet-aanbieding van zijn voorkooprecht op grond van artikel 65, § 1, 3° of 9° Vlaams Pachtdecreet wanneer de leefbaarheid van zijn landbouwbedrijf ernstig verstoord wordt (of correcter, zal worden) ingevolge de aankoop door de openbare verpachter.

De beoordeling van de ernstige verstoring van de leefbaarheid van een landbouwbedrijf gebeurt volgens dezelfde negen criteria als bij de beoordeling van een opzeg gegeven op grond van bebossing en natuurrealisatie (art. 10, 7° en 8° en artikel 11, 9° Vlaams Pachtdecreet) op grond van deze leefbaarheidstoets (art. 20, § 7 Vlaams Pachtdecreet). Afhankelijk van de ligging van de verpachte goederen in groene bestemmingen of de speciale beschermingszone van de Habitatrichtlijn worden sommige criteria uitgesloten (zie randnummer 125).

136. Het spreekt voor zich dat het beantwoorden van de leefbaarheidstoets voor de instrumenterende ambtenaar een zeer moeilijke en bijna onmogelijke opdracht was. Een aantal van deze criteria zijn immers van landbouwtechnische of bedrijfseconomische aard, met ruimte voor discussie en waarbij veel elementen enkel door de pachter naar voren kunnen worden gebracht. De decreetgever heeft dan ook wijselijk beslist de instrumenterende ambtenaar niet te belasten met deze leefbaarheidstoets. In de plaats daarvan is in het decreet een procedure uitgewerkt om de pachter toe te laten onmiddellijk op te komen tegen de niet-aanbieding van zijn voorkooprecht (art. 65, § 2 Vlaams Pachtdecreet).

137. Deze procedure, uitgewerkt in artikel 65, § 2 Vlaams Pachtdecreet, gaat als volgt:

i) Vooreerst moet de pachter formeel op de hoogte worden gebracht dat hij geen voorkooprecht geniet.

- Bij een verkoop uit de hand geeft de instrumenterende ambtenaar de pachter kennis van de inhoud van de akte die is opgesteld onder «de opschortende voorwaarde van het niet ernstig verstoren van de leefbaarheid van het landbouwbedrijf van de pachter», waarin alleen de identiteit van de koper opengelaten wordt.

De kennisgeving aan de pachter bevat de mededeling dat het verpachte goed zal worden verkocht en dat de pachter geen voorkooprecht heeft, behoudens wanneer de leefbaarheid van het landbouwbedrijf van de pachter ernstig wordt verstoord.

- Bij een openbare verkoop⁵⁹ brengt de instrumenterende ambtenaar de pachter bij het einde van de opbieding en vóór de toewijzing ter kennis dat de pachter geen voorkooprecht heeft, behoudens wanneer de leefbaarheid van het landbouwbedrijf van de pachter ernstig wordt verstoord. Hoewel het decreet hier geen expliciete melding van maakt, noch de Toelichting, gebeurt vervolgens ook de toewijzing (die binnen de 10 werkdagen na het sluiten van de biedingsprocedure volgt) onder de opschortende voorwaarde van het niet ernstig verstoren van de leefbaarheid van het landbouwbedrijf van de pachter.

ii) Zowel bij een verkoop uit de hand als bij een openbare verkoop zal de pachter, indien hij van oordeel is dat de leefbaarheid van zijn landbouwbedrijf ernstig verstoord wordt, binnen dertig dagen vanaf de kennisgeving dit moeten aangeven aan de instrumenterende ambtenaar per beveiligde zending. De kennisgeving aan de pachter moet deze optie uitdrukkelijk vermelden, evenals de tekst van artikel 19, § 7, tweede lid Vlaams Pachtdecreet (d.i. met opsomming van de criteria die een ernstige verstoring van de leefbaarheid van het landbouwbedrijf inhouden).

iii) Er zijn twee mogelijke reacties van de pachter op deze kennisgeving:

- Als de pachter niet binnen voormelde termijn opkomt tegen de niet-toekenning van het voorkooprecht of als hij in zijn antwoord bevestigt dat de leefbaarheid van het landbouwbedrijf niet ernstig is verstoord, dan is de koop aan de openbare verpachter voltrokken.

Wel houdt het decreet in dat de pachter in zijn antwoord dat hij geen bezwaar heeft, melding moet maken van één van de redenen vermeld in artikel 19, § 7, tweede lid Vlaams Pachtdecreet. Dit is weinig zinvol, want dit betreffen juist de redenen om de kennisgeving te betwisten. Het lijkt een slordige legistieke redactie te zijn.

De Toelichting merkt terecht op dat als de pachter niet tijdig antwoordt, dit niet betekent dat hij afstand doet van zijn recht om bij een eventuele latere opzegging alsnog de ernstige verstoring van de leefbaarheid van zijn bedrijf in te roepen⁶⁰.

- Als de pachter wenst op te komen tegen de niet-aanbieding van zijn voorkooprecht, moet hij binnen voormelde termijn van 30 dagen antwoorden dat de leefbaarheid van het landbouwbedrijf ernstig wordt verstoord, en ter verantwoording één of meerdere van de redenen van artikel 19, § 7, tweede lid Vlaams Pachtdecreet opgeven.

Op het antwoord van de pachter dat de leefbaarheid van zijn bedrijf ernstig verstoord wordt, beschikt de openbare verpachter over twee opties.

o De openbare verpachter kan betwisten dat het ingeroepen criterium van de leefbaarheidstoets effectief toepassing vindt, waarvoor hij over een termijn van dertig dagen beschikt vanaf het antwoord van de pachter.

Dan kan de verkoop maar voltrokken worden nadat de rechter heeft vastgesteld dat de leefbaarheid van het landbouwbedrijf niet ernstig wordt verstoord.

o Indien de openbare verpachter niet overgaat tot (tijdige) betwisting, geldt de initiële kennisgeving aan de pachter dat hij geen recht van voorkooprecht had, als aanbod van verkoop en het antwoord van de pachter dat de leefbaarheid van het landbouwbedrijf ernstig wordt verstoord, als aanvaarding. Door te betwisten dat de leefbaarheid van zijn bedrijfsvoering niet ernstig verstoord wordt, heeft de pachter zijn voorkooprecht uitgeoefend.

Op te merken valt dat de decreetgever dit gevolg enkel aangeeft als de openbare verpachter instemt met het inroepen van één of meer van de criteria van artikel 19, § 7 Vlaams Pachtdecreet door de pachter, maar niet als, na betwisting door de openbare verpachter, uit een rechterlijke beoordeling volgt dat de desbetreffende criteria uit de leefbaarheidstoets door de pachter terecht werden ingeroepen. Het lijkt m.i. in dat geval ook het logische gevolg te zijn dat de pachter finaal de koper is en dat hij door het inroepen van de criteria zijn voorkooprecht heeft uitgeoefend⁶¹.

138. De Vlaamse Regering zal volgens het decreet een model van kennisgeving en van antwoord ter beschikking stellen (art. 61, § 2 Vlaams Pachtdecreet), zonder dat het typemodellen betreffen. Deze typemodellen werden ondertussen ter beschikking gesteld als sjablonen op de website van het Agentschap Landbouw en Zeevisserij⁶².

c) Een langere verjaringstermijn voor de vordering tot indeplaatsstelling of schadevergoeding

139. Als er verkocht wordt aan een openbare verpachter die de uitzondering van artikel 65, 9° Vlaams Pachtdecreet inroept, moet hij verplicht de natuurrealisatie of bebossing 24 jaar aanhouden. De vordering van de pachter om op te komen tegen de miskenning van zijn voorkooprecht verjaart echter in principe veel sneller: bij een openbare verkoop door verloop van drie maanden vanaf de datum van de toewijzing, en bij een verkoop uit de hand door verloop van drie maanden vanaf de kennisgeving van die verkoop aan de pachter, als een dergelijke kennisgeving heeft plaatsgehad, en anders door verloop van twee jaar na de overschrijving van de akte van verkoop (art. 51, vierde lid Pachtwet en thans hernomen in 64, vierde lid Vlaams Pachtdecreet).

Daarom heeft de decreetgever bepaald dat bij het inroepen van de uitzondering van artikel 65, 9° Vlaams Pachtdecreet de vorderingen tot naasting en indeplaatsstelling en de vordering tot schadevergoeding pas verjaren door verloop van vijfentwintig jaar te rekenen vanaf de kennisgeving dat de opzegreden werd gerealiseerd door hetzij aanplanting, hetzij opname in een natuurbeheerplan (art. 64, zevende lid Vlaams Pachtdecreet).

Vijfde krachtlijn: een globale modernisering

§ 1. Legistieke aanpassingen inzake de pachtduur en de opzegging

140. De structuur van de Pachtwet inzake de pachtduur en de opzegging wordt in het Pachtdecreet volledig hernomen. Na de bepalingen omtrent de pachtduur worden vooreerst de opzeggronden op elk ogenblik opgenomen (art. 10 Vlaams Pachtdecreet - voorheen art. 6 Pachtwet), gevolgd door de opzeggronden tegen het einde van elke pachtperiode (art. 11 Vlaams Pachtdecreet - herneming van art. 7 Pachtwet), om te eindigen met een artikel 12 Vlaams Pachtdecreet (herneming van art. 8 Pachtwet) houdende in zijn eerste paragraaf de opzeg voor eigen exploitatie of overdracht ervan op ieder ogenblik vanaf de derde pachtperiode, en in de daaropvolgende twee paragrafen twee bijzondere pachtovereenkomsten, zijnde de bijzondere pacht van 27 jaar (art. 12, § 2) en de loopbaanpacht (art. 12, § 3). Met het Vlaams Pachtdecreet wordt in dit laatste artikel nog de opzeg voor vervreemding (art. 12, § 4) en het vaste duur contract van minstens negen jaar (art. 12, § 5) toegevoegd.

141. De bepalingen inzake de pachtduur en de opzegging kennen wel enkele moderniseringen en legistieke aanpassingen⁶³, die hierna worden overlopen.

a) Een modernisering van de bepalingen inzake de opzegging

142. Ook bij de bepalingen inzake de opzegging wordt geopteerd voor een doorgedreven identificatie van de betrokkenen (art. 19, § 1, Vlaams pachtdecreet). Waar de Pachtwet enkel op straffe van nietigheid de opname in de opzeggingsbrief vereiste van de naam, de voornaam, het beroep, de geboortedatum, de burgerlijke stand en het adres van de aanstaande exploitanten, maakt het Vlaams Pachtdecreet thans (vanuit een moderne benadering van de landbouwuitbating) onderscheid tussen natuurlijke personen en rechtspersonen.

Voor natuurlijke personen moeten nu de eerste voornaam, de achternaam, de woonplaats en het identificatienummer in het Rijksregister of in het BIS-register van de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid vermeld worden. Bij gebrek aan een identificatienummer in het Rijksregister of in het BIS-register van de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid worden de datum en plaats van geboorte vermeld.

Voor rechtspersonen moet de maatschappelijke naam, de zetel, het ondernemingsnummer en de identiteit van de personen die gemachtigd zijn om de rechtspersoon te vertegenwoordigen, vermeld worden.

Voor het overige blijven de basisvereisten van elke opzegging uit de Pachtwet behouden. De opzegging moet dus op straffe van nietigheid de reden van opzegging vermelden, evenals de vermelding dat de verpachter bij gebrek aan een schriftelijke instemming die binnen dertig dagen na de verzending van de opzegging aan hem werd betekend, de geldigverklaring ervan voor de rechter zal vorderen.

143. Verder zijn er bij de bepalingen inzake de opzeg enkele legistieke aanpassingen, die de nodige aandacht vergen.

- Inhoudelijk wordt punt 4° van artikel 11 Vlaams Pachtdecreet gewijzigd, houdende de opzeg om het bedrijf te splitsen in twee of meer nieuwe bedrijven, hetzij om ernstige economische redenen, hetzij om sociale en familieredenen. In het Vlaams Pachtdecreet wordt de verwijzing naar enkele voorbeelden van sociale redenen geschrapt («zoals de vestiging van jonge gezinnen, het tot stand brengen van kleine landeigendommen, enz.») omdat ze «onvoldoende precies zijn»⁶⁴. Toch blijven dit volgens diezelfde Toelichting effectief voorbeelden van sociale redenen.

- Er zijn enkele terminologische aanpassingen om het Pachtdecreet in lijn te stellen met het Vlaams Onteigeningsdecreet van 24 februari 2017.

- De kring van begunstigde familieleden aan wie de exploitatie kan worden overgedragen vanaf de derde pachtperiode, wordt door het gebruik van het eenvormige begrip van «bevoorrechte familieleden» ingeperkt (zie randnummer 9) (zie Deel 1 opgenomen in nr. 39 van deze jaargang).

- Ook heeft de decreetgever bij de opzeg door een openbare verpachter om het verpachte perceel aan te wenden voor doeleinden van algemeen belang (art. 11, 9° Vlaams Pachtdecreet), ter bevestiging van gevestigde rechtspraak⁶⁵, verduidelijkt in de tekst dat deze doeleinden voldoende concreet moeten zijn. «De overheid zal moeten kunnen aantonen welke plannen ze heeft en die plannen moeten voldoende concreet zijn.»⁶⁶

Bovendien bepaalt de decreettekst nu ook uitdrukkelijk dat de percelen zelf moeten worden aangewend. De doeleinden zullen dus «moeten worden gerealiseerd op de percelen zelf. De overheid kan de percelen dus niet verwerven om ze daarna te verkopen of te ruilen.»⁶⁷

Deze aanpassingen liggen in de lijn van deze bij de aankoop voor doeleinden van algemeen belang als uitzondering op het voorkooprecht (zie randnummer 172).

- Conform artikel 19, § 5 Vlaams Pachtdecreet kan de pachter de ongeldigverklaring van de opzegging voor persoonlijke exploitatie vorderen wanneer al tijdens de opzegperiode blijkt dat de opzegreden niet zal worden gerealiseerd. De pacht wordt dan voortgezet alsof er geen opzegging is betekend. In de Pachtwet stond vermeld dat dit enkel mogelijk was om gewichtige redenen, hetgeen niet hernomen werd in het decreet. Het spreekt echter voor zich, zoals ook de Toelichting aangeeft, dat de rechter een ongeldigverklaring op grond hiervan enkel kan verrichten om gewichtige redenen (zoals ernstige ziekte van de aanstaande exploitant, faillissement van de aanstaande exploitant of overlijden van de aanstaande exploitant)⁶⁸.

- Een in de parlementaire voorbereiding onopgemerkte nieuwigheid is dat, bij een opzeg door de pachter, hij niet meer verplicht is de volledige pachtovereenkomst op te zeggen (art. 21, eerste lid Vlaams Pachtdecreet), zoals de geldende opvatting was bij het overeenstemmende artikel 14, eerste lid van de Pachtwet⁶⁹. Hij kan de pacht nu «volledig of ten dele» opzeggen. Er wordt in de parlementaire voorbereiding geen verantwoording gegeven voor deze wijziging, en m.i. is deze er onbewust gekomen in de lijn van de legistieke en taalkundige aanpassingen. In sommige rechtsleer wordt deze ruimere vrijheid van de pachter evenwel bekritiseerd, omdat de plannen van de pachter de rechten van de eigenaar in de war kunnen sturen (zoals bv. een opzeg voor een moeilijk afzonderlijk te verkopen verouderde hoeve, met behoud van de omliggende landbouwgronden)⁷⁰.

- De verjaringstermijn voor het instellen van de eis tot terugkeer of tot betaling van een schadevergoeding bij niet-uitvoering van het opzegmotief door de verpachter wordt verlengd van 3 naar 5 jaar nadat de pachter het gepachte goed heeft verlaten (art. 20, § 5, eerste lid Vlaams Pachtdecreet). In de Toelichting is geen motivering hiervoor terug te vinden. Voor de eis die gegrond is op het vroegtijdig beëindigen van het gebruik, blijft de verjaringstermijn op drie jaar na de beëindiging.

b) De vernieuwing van de leeftijdsgrens

- Bij opzeg

144. De (vroegere) leeftijdsgrens van 65 jaar bij opzeg voor eigen exploitatie uit de Pachtwet wordt vervangen door te verwijzen naar het flexibelere begrip van de wettelijke pensioenleeftijd (zie art. 14, tweede lid Vlaams Pachtdecreet).

Degene die de opzeg aanvoert, mag derhalve conform het Pachtdecreet op het ogenblik van het verstrijken van de opzeggingstermijn de wettelijke pensioenleeftijd niet bereikt hebben, of de leeftijd van 60 jaar wanneer het iemand betreft die niet gedurende ten minste drie jaar landbouwexploitant is geweest.

145. Het lijkt er ook op dat de Vlaamse decreetgever daarbij gevolg geeft aan een arrest van het Grondwettelijk Hof van 10 maart 2011⁷¹, hoewel in de parlementaire voorbereiding hierover geen spoor terug te vinden is. In dit arrest werd uitspraak gedaan over de draagwijdte van de onduidelijke tekst van artikel 9, tweede lid Pachtwet⁷². Het knelpunt situeerde zich in de vraag of de leeftijdsvereisten betrekking hadden op de toekomstige exploitant of op de verpachter zelf (wanneer die opzegt om de exploitatie over te dragen aan bevoorrechte familieleden (art. 7, 1° en art. 8, § 1 Pachtwet). Er werd immers in artikel 9 verwezen naar «het aanvoeren» van het opzegmotief, hetgeen in een strikt letterlijke visie enkel de verpachter zelf kan. Hij zegt op, in zijn eigen voordeel of in het voordeel van anderen⁷³.

Het Grondwettelijk Hof erkent in voormeld arrest, bij de beantwoording van een prejudiciële vraag, dat een letterlijke interpretatie van artikel 9, tweede lid Pachtwet, met zijn nadruk op het aanvoeren van de opzeggingsreden, ertoe leidt dat de leeftijdsbeperking betrekking heeft op de verpachter en niet op de begunstigde van de opzegging. Het wijst er evenwel op dat deze interpretatie in tegenspraak is met de wil van de wetgever, zoals blijkt uit de parlementaire voorbereiding van de Pachtwet, om de toegang tot grond voor jonge landbouwers te bevorderen. Volgens het Hof schendt derhalve enkel de interpretatie die in overeenstemming is met de door de wetgever nagestreefde doelstelling, de Grondwet niet. De wetgever wilde door de invoeging van de leeftijdsvereiste juist vermijden dat er opgezegd werd in het voordeel van een te oude exploitant. Bijgevolg oordeelde het Hof dat de leeftijdsvoorwaarde van toepassing was op de toekomstige exploitant (en niet op de verpachter), hetgeen volgt uit de lezing van artikel 9 in samenhang met de artikelen 7, eerste lid, 1°, en 8, § 1 Pachtwet.

Het Vlaamse Pachtdecreet ligt in de lijn van dit arrest door in zijn artikel 14, tweede lid te vermelden dat de persoonlijke exploitatie, vermeld in het eerste lid, niet kan worden aangevoerd door de verpachter of de bevoorrechte familieleden die voormelde leeftijdslimieten hebben overschreden. Door nu ook uitdrukkelijk te verwijzen naar de bevoorrechte familieleden in wiens voordeel de persoonlijke exploitatie kan aangevoerd worden, is het nu duidelijk dat de leeftijdsvereisten gelden in hoofde van de toekomstige exploitant.

146. Hiermee is er echter geen einde gekomen aan de ongelukkige formulering van deze bepaling. Zowel artikel 9 Pachtwet als artikel 14 Pachtdecreet stellen immers dat de opzeg voor eigen exploitatie niet kan worden aangevoerd door degene die na de stopzetting van zijn landbouwbedrijf het bedrijf verpacht.

Omtrent deze bepaling bestaat er een tweespalt tussen het Hof van Cassatie en het Grondwettelijk Hof, waaraan de Vlaamse decreetgever lijkt voorbijgegaan te zijn.

Volgens het Hof van Cassatie kan de verpachter die zijn exploitatie heeft stopgezet en zijn perceel na die stopzetting heeft verpacht, de pachtovereenkomst niet beëindigen ten behoeve van een exploitatie door bevoorrechte familieleden⁷⁴. Deze interpretatie gaat in tegen een arrest van het Grondwettelijk Hof van 23 november 2017⁷⁵. In dit arrest wordt verwezen naar dezelfde parlementaire voorbereiding als deze vermeld in het arrest van 10 maart 2011, waarbij het Hof ook hier tot de conclusie komt dat de wetgever de bedoeling had vroegere misbruiken te voorkomen, in de zin dat een gepensioneerde eigenaar gronden niet kon onttrekken van een actieve pachter. De desbetreffende bepaling zo interpreteren dat niet opgezegd kan worden door een eigenaar die zijn bedrijf heeft stopgezet in het voordeel van een (jong) familielid dat een actieve landbouwer is, frustreert de visie van de wetgever. De enige grondwettelijke interpretatie is dan ook volgens het Hof dat het wel kan. Het handhaaft de landbouwbestemming en het familiale karakter van de exploitatie.

Gezien het blijvende verschil in interpretatie tussen deze hoogste rechtscolleges pleitte de rechtsleer terecht voor een ingrijpen van de decreetgever⁷⁶. Bij de leeftijdslimieten is dit, zoals hiervoor uiteengezet, uitgeklaard in het voordeel van de interpretatie van het Grondwettelijk Hof. Voor de opzeg voor eigen exploitatie na stopzetting van het eigen landbouwbedrijf blijft onduidelijkheid bestaan. De persoonlijke exploitatie kan volgens het Pachtdecreet niet worden aangevoerd door degene die na de stopzetting van zijn landbouwbedrijf het bedrijf verpacht, maar aangezien «aanvoeren» in het Pachtdecreet slaat op de toekomstige exploitant, zou dit wel betekenen dat de gestopte exploitant kan opzeggen voor zijn bevoorrechte familieleden (die de exploitatie aanvoeren).

- Bij de loopbaanpacht

147. Gelet op de verhoging in het algemeen van de pensioenleeftijd wordt ook bij de loopbaanpacht de vroegere leeftijdsgrens van 65 jaar vervangen door het begrip «wettelijke pensioenleeftijd» en wordt er bepaald dat de pachter op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst niet ouder mag zijn dan 40 jaar (om minstens een minimumduur van 27 jaar te verkrijgen, zoals ook de voorwaarde was in art. 8, § 3 Pachtwet).

148. De overgangsbepalingen van het decreet (art. 88, vierde lid Pachtdecreet) behouden voor bestaande loopbaanpachten, zijnde deze afgesloten vóór de inwerkingtreding van het decreet, het bereiken van de leeftijd van 65 jaar als eindpunt. Een onmiddellijke inwerkingtreding zou deze bestaande loopbaanpachten in het voordeel van de pachter met twee jaar verlengen. Het decreet bepaalt dat ook dat de vaste duur van een loopbaanpacht die is afgesloten voor de inwerkingtreding van dit decreet, gelijk is aan het verschil tussen het ogenblik waarop de pachter 65 jaar wordt en de leeftijd van de pachter op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst, zonder dat deze vaste periode minder dan 27 jaar mag zijn. Dit is de regeling van de Pachtwet.

c) Geen vroegtijdige opzeg (meer) voor bijzondere pachtcontracten

149. De decreetgever maakt een einde aan een discussie in de rechtsleer of de bijzondere pacht van minstens zevenentwintig jaar (voorheen art. 8, § 2 Pachtwet) en de loopbaanpacht (voorheen art. 8, § 3 Pachtwet) vroegtijdig kan opgezegd worden op grond van de opzegmotieven van het (vroegere) artikel 6, § 1 (bouw- en nijverheidsgrond), het (vroegere) artikel 6, § 2 (gezinsdoeleinden) en het (vroegere) artikel 8bis (pensioenleeftijd) Pachtwet, die alle een opzeg inhouden op elk moment. Een strekking in de rechtsleer was van oordeel dat dit niet mogelijk was voor deze bijzondere pachtcontracten (op grond van o.a. de parlementaire voorbereiding)⁷⁷, terwijl een andere strekking een ruimere visie verdedigde⁷⁸. Deze laatste strekking verwees naar het feit dat de respectievelijke bepalingen van deze bijzondere pachtovereenkomsten telkens in fine, buiten de (vroegere) artikelen 30, 31, 32, 34 en 34bis, de volledige Pachtwet van toepassing verklaarden.

De decreetgever is daarentegen (na amendementen) de eerste strekking gevolgd⁷⁹. Voor de bijzondere pacht van minstens 27 jaar wordt nu uitdrukkelijk gesteld, in een andere formulering dan bij de Pachtwet, dat de verpachter «enkel op het einde van de pacht» het contract kan opzeggen, behoudens de toepassing van artikel 10, 6° Vlaams Pachtdecreet (art. 12, § 2, tweede lid Vlaams Pachtdecreet). Deze laatste bepaling betreft een opzeg op elk moment van gronden die na het sluiten van de overeenkomst verkregen zijn door een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon op grond van een onteigeningsbesluit. M.a.w. elke andere voortijdige opzegmogelijkheid is uitgesloten. Bij de loopbaanpacht is de tekst nog duidelijker door te stipuleren dat de loopbaanpacht, weliswaar met behoud van de toepassing van artikel 10, 6°, door de verpachter niet kan worden opgezegd (art. 12, § 3, derde lid Vlaams Pachtdecreet).

De decretale tekst houdt ook duidelijk in dat het de verpachter is die niet vroegtijdig kan opzeggen bij beide bijzondere pachtcontracten. De pachter kan, ongeacht de duur van de pacht en ondanks elke andersluidende overeenkomst, te allen tijde volledig of ten dele een einde aan de pacht maken ingevolge een opzegging met een opzeggingstermijn van ten minste een jaar⁸⁰ (art. 21, eerste lid Vlaams Pachtdecreet, als herneming van art. 14, eerste lid Pachtwet). Het decreet verklaart immers ook de volledige Pachtwet toepasselijk, zonder artikel 21 uit te sluiten. Anders oordelen zou tot het onwenselijke resultaat leiden dat een pachter tegen heug en meug en desgevallend economisch onrendabel een jarenlange pacht moet verder zetten⁸¹.

d) De vervennootschappelijking van de landbouwuitbating

150. Gelet op de gewestelijke bevoegdheid inzake pacht heeft de Vlaamse decreetgever «om redenen van rechtszekerheid» beslist de inhoud van artikel 8:3 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen in het Pachtdecreet zelf op te nemen (art. 16 Vlaams Pachtdecreet) en artikel 8:3 WVV op te heffen. Het principe van artikel 8:3 WVV wordt evenwel behouden in artikel 16 Vlaams Pachtdecreet. De uitbating door, naargelang het geval, de werkende of gecommanditeerde vennoot of de bestuurder in een vennootschap erkend als landbouwonderneming, hetgeen enkel kan voor een beperkt aantal vennootschapsvormen⁸², wordt voor de toepassing van het Vlaams Pachtdecreet gelijkgesteld met een persoonlijke exploitatie (als vermeld in art. 14, eerste lid van het Vlaams Pachtdecreet). Dit geldt ten aanzien van zowel de pachter als de verpachter, van wie de rechten en plichten onverkort blijven voortbestaan. Dit artikel heeft dus een ruimere draagwijdte dan enkel in het kader van de opzeg van het pachtcontract⁸³.

151. Artikel 16 Vlaams Pachtdecreet betreft dus een wettelijke fictie met als doel te verhinderen dat vennootschapsstructuren de uitwerking van de pachtregelgeving verstoren. Een moderne landbouwvoering wordt immers meer en meer binnen een vennootschap verricht⁸⁴. Ingevolge deze wettelijke fictie heeft de uitbating van het landbouwbedrijf binnen een vennootschap erkend als landbouwonderneming geen impact op de rechten en de plichten van de pachter en de verpachter en blijft de pachtovereenkomst gewoon verder bestaan⁸⁵. Er wordt abstractie gemaakt van de vennootschapsstructuren, zowel bij de pachter als bij de verpachter.

Ten aanzien van de verpachter wordt bij een opzeg in het voordeel van een als landbouwonderneming erkend vennootschap (voor zover deze verpachter is⁸⁶), de uitbating van de werkende/gecommanditeerde vennoot of bestuurder daarom rechtstreeks aangerekend als persoonlijke exploitatie⁸⁷.

En ten aanzien van de pachter vormt de inbreng door de pachter van zijn landbouwexploitatie in een vennootschap erkend als landbouwonderneming geen verboden pachtoverdracht. De pachtrechten blijven bij de oorspronkelijke pachter (als natuurlijke persoon)⁸⁸ (en onlosmakelijk ook het voorkooprecht⁸⁹), terwijl het genot van deze rechten toekomt aan de landbouwvennootschap⁹⁰. De landbouwonderneming kan bijgevolg rechtsgeldig de pachtgelden betalen, de opbrengsten van de teelten genieten en premies op de percelen activeren⁹¹. Door de wettelijke fictie blijft de vroegere pachter, thans als werkend/gecommanditeerd vennoot of bestuurder, voldoen aan zijn persoonlijke exploitatieplicht⁹². Het zijn aldus niet de pachtrechten zelf die worden ingebracht. Is dit toch het geval, dan is er wel sprake van een niet-toegelaten pachtoverdracht (ook al is de bestuurder van de vennootschap de pachter zelf of een bevoorrecht familielid)⁹³. Het decreet laat, net zoals de Pachtwet, enkel overdrachten toe in het voordeel van natuurlijke personen⁹⁴. Overdrachten aan vennootschappen, met hun wisselende aandeelhoudersstructuur, zijn moeilijk te verzoenen met de geest van de pachtregelgeving en scheppen buiten de wil van de verpachter een quasi oneindig pachtcontract⁹⁵.

152. Aansluitend en ter bevestiging van het voorgaande, verduidelijkt het laatste lid van artikel 16 Vlaams Pachtdecreet dat de inbreng van het landbouwbedrijf door de pachter in een als landbouwonderneming erkende vennootschap geen schending inhoudt van de verplichtingen van artikel 37 Vlaams Pachtdecreet (het vroegere art. 29 Pachtwet). De decreetgever speelde met deze toevoeging in op een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge, van 2 november 2022⁹⁶. Dit vonnis oordeelde (hoewel tegen de geest van het toenmalig art. 838 W.Venn. in) dat door de inbreng van de volledige landbouwexploitatie, meer de prijzijrechten (doch met uitsluiting van de pachtrechten) in een landbouwvennootschap, de pachter tekortkwam aan zijn stofferingsplicht, met de pachtontbinding tot gevolg⁹⁷. Zoals in de parlementaire voorbereiding opgemerkt wordt, gaat dit in tegen de bedoeling van de wetgever⁹⁸, en werd daarom uitdrukkelijk in het decreet opgenomen dat de inbreng van een landbouwbedrijf in een landbouwonderneming geen schending uitmaakt van de verplichtingen van de pachter, zoals de stofferingsplicht.

§ 2. De pachtprijs

153. Vooral bij de herschrijving van de artikelen over de pachtprijs heeft de Vlaamse decreetgever geopteerd voor een modernisering. De vroegere ambiguïteit tussen de bepalingen over de pachtprijs in de Pachtwet en de strikte, wezenlijk tijdelijke⁹⁹, Wet op de Beperking van de Pachtprijs, die de regeling van de Pachtwet deels buiten werking stelt, wordt niet weerhouden. Er wordt thans geopteerd om de wet tot beperking van de pachtprijzen op te nemen in het Pachtdecreet, met inbegrip van de regels inzake de vaststelling van de pachtprijscommissies (art. 28 Vlaams Pachtdecreet). Dit kan enkel toegejuicht worden.

154. De regels inzake de pachtprijs uit de wet tot beperking van de pachtprijzen worden grotendeels hernomen in de artikelen 28 tot 31 van het Vlaams Pachtdecreet. Buiten een aantal legistieke aanpassingen zijn er geen grote inhoudelijke wijzigingen. Het principe van een maximale toegestane pachtprijs, die wordt verkregen door het kadastraal inkomen van de in pacht gegeven goederen te vermenigvuldigen met een pachtprijscoëfficiënt, blijft behouden. Deze pachtprijscoëfficiënten worden vastgelegd door een pachtprijscommissie, waarin vertegenwoordigers van de pachters en de grondeigenaars elkaar ontmoeten. Het Vlaams Pachtdecreet herneemt daarbij nauwgezet de federale regeling van de wet tot beperking van de pachtprijzen.

155. Wel wordt de wijze van samenstelling van de pachtprijscommissie gemoderniseerd, rekening houdend met de federalisering van de pachtregelgeving. Het is thans de Vlaamse Regering die deze zal instellen, aan de hand van een voordrachtsregeling door de belangenorganisaties van respectievelijk de eigenaars en de pachters. Meer bepaald 1° drie vertegenwoordigers van de grondeigenaars, van wie twee vertegenwoordigers op voordracht van Landelijk Vlaanderen en één vertegenwoordiger van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (FedNot), en 2° drie vertegenwoordigers van de pachters, van wie twee vertegenwoordigers op voordracht van de Boerenbond en één vertegenwoordiger op voordracht van het Algemeen Boerensyndicaat. Hiermee wordt een bestaande praktijk decretaal verankerd, in plaats van de summiere (vroegere) federale tekst, die het had over «drie pachters, drie grondeigenaars».

Het voorzitterschap wordt waargenomen door een ambtenaar van de Vlaamse overheid (aangesteld door het Agentschap Landbouw en Zeevisserij¹⁰⁰). Ook al mag elke delegatie meerdere experten raadplegen, teneinde de onderhandelingen niet te laten bemoeilijken door een veelheid van personen, werd er volgens de Toelichting¹⁰¹ voor geopteerd om slechts één expert per delegatie aanwezig te laten zijn bij de werking van de commissie. De idee van de decreetgever is dat er gewerkt zal worden per landbouwstreek en dat dan de nodige expert voor deze landbouwstreek aanwezig zal zijn.

Ook heeft het Vlaams Pachtdecreet het enkel over één pachtprijscommissie, en niet - zoals de wet tot beperking van de pachtprijzen - over één of meer pachtprijscommissies. Dit is een bevestiging van de wijziging van de wet tot beperking van de pachtprijzen door artikel 12 van het decreet van 30 juni 2017 houdende diverse bepalingen inzake omgeving, natuur en landbouw¹⁰², met als voorloper het Vlaams ministerieel besluit van 17 oktober 2016 tot samenstelling van de pachtprijzencommissie¹⁰³, dat de vijf vroegere provinciale pachtprijzencommissies samenvoegde tot één gewestelijke commissie, in navolging van de federalisering van de pachtmaterie.

156. De basiscriteria waarop de pachtprijzencommissie de maximumcoëfficiënten vastlegt, worden in het Vlaams Pachtdecreet verruimd. Er wordt immers niet alleen meer rekening gehouden met de evolutie van de rentabiliteit van de bedrijven in elk van de landbouwstreken, maar ook met de niet-gerealiseerde meer- of minwaarde ten gevolge van de evolutie van de grondprijzen (art. 29, § 4 Vlaams Pachtdecreet). Volgens de Toelichting zal «een stijging van de niet-gerealiseerde waarde van de grondprijzen (...) hierbij een prijsverlagend effect moeten hebben, terwijl een daling een prijsverhogend effect zal moeten hebben». De logica van de decreetgever is dat doordat de waarde van het onroerend goed stijgt, de eigenaar hoe dan ook een hoger «rendement» heeft van zijn eigendom, dat hij later kan realiseren¹⁰⁴. De Toelichting voegt eraan toe dat dit zeker geldt voor contracten waarin een opzegmogelijkheid om te vervreemden is opgenomen.

157. De Vlaamse Regering kan de werking van de pachtprijzencommissie, de wijze van benoeming van de leden en van hun plaatsvervangers en hun onkostenvergoeding regelen¹⁰⁵, evenals de procedure voor de vaststelling van de maximumcoëfficiënten.

158. Een andere modernisering inzake de pachtprijs is dat deze enkel nog in geld kan worden voldaan (art. 25 Vlaams Pachtdecreet), en dus niet meer in natura (zoals aan de hand van landbouwproducten) of in diensten (in tegenstelling tot art. 19 van de Pachtwet). Volgens de Toelichting wordt hiermee een einde gesteld aan de rechtspraak die het betalen van de pachtprijs ruim interpreteerde, «zodat de betrokkenen vaak ongewild toch onder de toepassing van de Pachtwet» vielen¹⁰⁶. De afschaffing van de betaling in natura geldt niet voor betalingen gedaan in natura voor 1 november 2023, zijnde de inwerkingtreding van het decreet (art. 88, derde lid Vlaams Pachtdecreet), waarmee nog rekening moet worden gehouden.

De wijze van betaling in geld wordt door het decreet ruim gesteld (art. 27, tweede lid Vlaams Pachtdecreet), o.a. postcheque, overschrijving of storting, hetgeen een herneming is van de Pachtwet (art. 23, laatste lid Pachtwet). De verpachter blijft daarbij verplicht tot het afleveren van een kwijtschrift voor de ontvangen pachtprijs (art. 27, eerste lid Pachtwet), maar bij gebrek eraan kan het bewijs van betaling van de pachtprijs geleverd worden aan de hand van alle rechtsmiddelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens.

159. De Vlaamse decreetgever herneemt ten slotte in artikel 26 Vlaams Pachtdecreet de regel van artikel 20 van de Pachtwet dat als niet-bestaande worden beschouwd alle bedingen waarbij de pachter verplicht wordt tot het dragen van belastingen, taksen of onverschillig welke andere lasten die door de verpachter verschuldigd zijn, hetzij krachtens de wet, hetzij krachtens overeenkomsten die hij met derden is aangegaan (behoudens wat het ruimen van grachten e.a. betreft en de belastingverhoging wegens gebouwen, werken of aanplantingen die de pachter zelf op het gepachte goed heeft aangebracht).

De artikelen 21 en 22 van de Pachtwet, die de mogelijkheid inhielden van de pachter om vermindering van de pachtprijs te vorderen bij verlies van de oogst door toeval¹⁰⁷, zijn evenwel gesneuveld en niet hernomen in het Vlaams Pachtdecreet. De Toelichting merkt terecht op dat - zeker binnen een moderne landbouwvoering - een landbouwer zich hiervoor kan laten verzekeren¹⁰⁸.

§ 3. De eindepachtvergoedingen

160. In de Pachtwet wordt voor de berekening van de vergoedingen die aan de uittredende pachter toekomen aan partijen een grote vrijheid gegeven, wat in de praktijk helaas aanleiding geeft tot heel wat moeilijkheden. Vaak wordt - volgens de Toelichting¹⁰⁹ - gebruikgemaakt van de barema’s van de provinciale landbouwkamers of wordt een bedrag van tweemaal de pachtprijs overeengekomen. Dit alles zorgt voor onduidelijkheid en grote regionale verschillen, en leidt heel vaak tot discussies tussen pachter en verpachter¹¹⁰.

161. Om deze redenen verleent de decreetgever aan partijen de mogelijkheid om bij aanvang van de overeenkomst de uittredingsvergoeding forfaitair te bepalen, met als minimum driemaal de maximaal toegestane pachtprijs (art. 57, § 2 Vlaams Pachtdecreet). Voorwaarde is wel dat dit uitdrukkelijk wordt vastgelegd in een schriftelijke pachtovereenkomst (wat nogmaals wijst op het belang van een geschrift). Als er geen schriftelijke pachtovereenkomst voorligt of in de overeenkomst niets werd overeengekomen, dan blijft de bestaande regeling (van de Pachtwet) behouden en is de vergoeding gelijk aan de waarde van het stro, de mest, de navette, de bij voorraad gedane bebouwing en de verbetering van de grond bij het einde van de pacht, gelet op de bestemming van het gepachte goed, waarbij die vergoeding niet meer mag bedragen dan de door de pachter gemaakte kosten.

§ 4. Werken verricht door de pachter

162. Het Vlaams Pachtdecreet behoudt het recht van de pachter om alle gebouwen op te richten, mits hij ze onderhoudt en alle lasten ervan draagt, en alle werken uit te voeren die nuttig zijn voor de bewoonbaarheid van het gepachte goed of dienstig zijn voor de exploitatie van dat goed en die stroken met de bestemming ervan (en dit onverschillig of het nieuwe werken, verbeteringswerken, herstellingswerken of herbouwingswerken betreffen) (art. 33 van het Vlaams Pachtdecreet als bevestiging van artikel 25, § 1 Pachtwet).

Wel is het de verpachter nu toegelaten om aan de pachter randvoorwaarden op te leggen bij bepaalde stedenbouwkundige handelingen voor het oprichten van gebouwen of het uitvoeren van werken, zoals die (zullen) voorkomen op een nog door de Vlaamse Regering vast te stellen lijst. Volgens de Toelichting¹¹¹ gaat het over kleine infrastructuurwerken op gronden, zoals een drainage of een ophoging van een perceel, maar de tekst van het decreet beperkt dit niet tot deze werken.

De na te leven randvoorwaarden zijn niet vrij te kiezen door de verpachter, maar zullen eveneens vastgelegd worden door de Vlaamse Regering. Wel spreekt het voor zich dat deze randvoorwaarden geen middel kunnen zijn om aan de pachter alsnog beperkingen op te leggen betreffende zijn vrijheid van bebouwing¹¹².

In het Uitvoeringsbesluit van het Pachtdecreet werd nog geen lijst opgenomen van kleine infrastructuurwerken, zodat deze bepaling op heden nog geen uitwerking kent.

163. Verder worden een aantal legistieke aanpassingen verricht¹¹³ aan de regelgeving inzake het uitvoeren van werken door de pachter aan het gepachte goed, zonder inhoudelijke wijzigingen.

§ 5. Verpachting door openbare verpachters

164. Artikel 18 van de Pachtwet, in samenhang met artikel 6 van de wet tot beperking van de pachtprijzen, regelde de wijze waarop openbare verpachters hun goederen konden verpachten. Volgens de Toelichting werd deze regeling «in de praktijk als zwaar, rigide en ingewikkeld ervaren, en de regels [werden] bovendien vaak niet toegepast door gebrek aan kennis over de verplichtingen»¹¹⁴. Zo hingen de gemeenten af van de provinciale besturen, die de gemeentelijke aanbestedingsvoorwaarden vaststelden (art. 6 in fine wet tot beperking van de pachtprijzen).

165. Het Vlaams Pachtdecreet kiest voor een minder zware procedure en laat voortaan de desbetreffende openbare verpachter zelf de procedure en criteria vaststellen, zolang iedere kandidaat-inschrijver tijdens de procedure gelijk behandeld wordt. Ook is het de overheid - in de lijn van de algemene regel - niet toegelaten te raken aan de teeltvrijheid, aangezien de criteria voor toewijzing geen betrekking kunnen hebben op de wijze van bebouwing. Er kan bijvoorbeeld geen verplichting tot het verbouwen van een specifieke teelt of het toepassen van een specifieke teeltmethode worden opgelegd¹¹⁵.

Qua procedure is er een decretale minimumtermijn van dertig dagen om een inschrijving in te dienen, te rekenen vanaf de dag van de bekendmaking via het eerst gebruikte kanaal van het bericht van verpachting. De openbare verpachter brengt vervolgens de indieners op de hoogte van het bod van de toewijzingsbeslissing. Het contract wordt gesloten zodra de toewijzingsbeslissing betekend is (art. 24, § 5 Vlaams Pachtdecreet). De voormalige pachter beschikt over een wettelijk recht van voorrang, tegen de maximaal toegestane pachtprijs, bij nieuwe verpachting van zijn vroegere pachtgronden die om redenen van algemeen nut verworven of onteigend waren (art. 24, § 6 Vlaams Pachtdecreet).

166. Het Vlaams Pachtdecreet geeft ruime bevoegdheid aan de Vlaamse Regering om de procedure verder aan te vullen (art. 24, § 8 Vlaams Pachtdecreet). Zo kan de Vlaamse Regering uitsluitingscriteria vaststellen, die de openbare verpachter niet kan uitbreiden (art. 24, § 3 Vlaams Pachtdecreet). Ook kan door de Vlaamse Regering een lijst van minimale toekenningscriteria worden opgelegd, die de openbare verpachter dan weer wel kan aanvullen (art. 24, § 4 Vlaams Pachtdecreet). Zowel de door de Vlaamse Regering opgelegde uitsluitingscriteria als toekenningscriteria mogen opnieuw logischerwijze niet raken aan de teeltvrijheid. In artikel 8 van het Uitvoeringsbesluit wordt bepaald welke minimuminformatie in het aankondigingsbericht moet opgenomen worden¹¹⁶. Ten slotte kan de Vlaamse Regering een model van pachtovereenkomst ter beschikking stellen (art. 24, § 2 in fine Vlaams Pachtdecreet)¹¹⁷.

167. De vraag is alleen of deze nieuwe regeling voor verpachting door openbare verpachters nog steeds niet te formalistisch is. In de praktijk zal, zoals nu gebeurt, eerder geopteerd worden om in samenspraak met de openbare verpachter een pachtoverdracht te realiseren tussen de uitgaande pachter en de nieuwe pachter.

§ 6. Ontbinding van de pacht

168. In artikel 37 Vlaams Pachtdecreet wordt het sleutelartikel 29 van de Pachtwet hernomen. Dit artikel verleent aan de pachter het recht om bij contractuele tekortkomingen van de pachter de ontbinding van het pachtcontract voor de rechter te eisen. In het eerste lid worden een aantal tekortkomingen van de pachter vermeld die betrekking hebben op de niet-nakoming van zijn exploitatieverplichtingen. Het betreffen drie wezenlijke verplichtingen¹¹⁸: 1) het gepachte goed exploiteren als een voorzichtig en redelijk persoon, 2) het gebruiken volgens zijn bestemming en 3) het voorzien van dieren en gereedschap. Doch zoals de tekst aangeeft («of, in het algemeen ...») is het artikel niet beperkt tot enkel deze tekortkomingen, maar toepasselijk op elke mogelijke tekortkoming van de pachter op het Pachtdecreet of van de bepalingen van de pachtovereenkomst¹¹⁹. Ook een niet toegelaten pachtoverdracht of onderpacht wordt geviseerd als tekortkoming¹²⁰.

Het artikel is een herhaling van de algemene principes van het gemeenrechtelijke artikel 1184 oud BW¹²¹ en van artikel 1741 oud BW inzake het gemene huurrecht¹²², maar dan specifiek betrekking hebbende op de landpacht. Bijgevolg werd door het Hof van Cassatie geoordeeld dat, zoals in het gemeen recht, niet elke lichte inbreuk aanleiding geeft tot ontbinding, maar dat de feitenrechter «naargelang de omstandigheden» oordeelt of de niet-uitvoering van de overeenkomst ernstig genoeg is om de ontbinding van de overeenkomst uit te spreken¹²³. De Vlaamse decreetgever heeft het desalniettemin nodig geacht om - als verankering van deze rechtspraak¹²⁴ - uitdrukkelijk op te nemen dat om een ontbinding te verantwoorden, de tekortkoming van de pachter «op ernstige wijze» de bepalingen van de pachtovereenkomst moet schenden.

169. Net zoals bij artikel 29 van de Pachtwet wordt in artikel 37 Vlaams Pachtdecreet verwezen naar aanwezigheid van schade in hoofde van de pachter om de overeenkomst te doen ontbinden. Dit is geen afwijking van het algemene principe, maar hiermee wordt enkel gepreciseerd dat bij de afweging door de rechter of de contractuele wanprestatie ernstig genoeg is om te besluiten tot ontbinding van de overeenkomst, «de ernst van de tekortkoming moet beoordeeld worden in functie van (...) het al dan niet bestaan van schade aan de zijde van de verpachter».¹²⁵ Deze schade kan bestaan in de loutere onbeschikbaarheid van de gepachte gronden (door het onrechtmatig beroep op de dwingende regels van de Pachtwet)¹²⁶.

§ 7. Het recht van voorkoop

a) De bevestiging van het recht van voorkoop

170. Het voorkooprecht van de pachter wordt in het Vlaams Pachtdecreet integraal behouden en blijft het koninginnenstuk ervan. Buiten de invoering van twee «nieuwe» uitzonderingen op het voorkooprecht, zoals hiervoor besproken, zijn de enige belanghebbende innovaties de nieuwe rechtsfiguur van de veilige koper en de modernisering van de procedures van aanbieding van het voorkooprecht, met invoering van een regeling voor de gedematerialiseerde verkopen. Dit betekent dat de vorige rechtspraak, die betrekking had op de federale Pachtwet en het voorkooprecht, haar betekenis behoudt¹²⁷.

171. Hier en daar zijn er ook een aantal legistieke aanpassingen, die soms subtiel een grotere wijziging met zich meebrengen dan op het eerste gezicht lijkt:

- Zoals vermeld heeft immers ook op het vlak van het voorkooprecht de opname van een algemene definitie voor de bevoorrechte familieleden een impact. Op grond van artikel 47 van de Pachtwet kon de pachter het voorkooprecht nooit uitoefenen in het voordeel van zijn echtgenoot of echtgenote (tenzij die ook kwalificeerde als pachter), ook al nam deze daadwerkelijk deel aan de exploitatie. Conform het overeenstemmend artikel 59 Vlaams Pachtdecreet geniet de pachter nu het voorkooprecht voor zichzelf of in het voordeel van één of meer bevoorrechte familieleden, en dus nu ook voor zijn echtgenote of wettelijk samenwonende.

- De pachter beschikt in het Vlaams Pachtdecreet bij een verkoop uit de hand over een termijn van minstens zestig dagen om de prijs te betalen als hij het voorkooprecht heeft uitgeoefend (art. 60, § 1, laatste lid Vlaams Pachtdecreet), in plaats van een maand zoals het geval was bij de Pachtwet (art. 48.1 Pachtwet). De pachter krijgt daarmee meer ruimte om voor de nodige financiering te zorgen¹²⁸.

- De term «hoger bod» is in het Pachtdecreet niet hernomen, aangezien de afschaffing ervan in het Gerechtelijk Wetboek, maar de decreetgever heeft wel - zoals in het Harmonisatiedecreet houdende de decretale voorkooprechten¹²⁹ - een impliciete verwijzing en de procedure dienaangaande behouden (voor zover dit ooit zou aangewend worden, ook al valt dit af te raden¹³⁰). Het vroegere hoger bod doet zich nu voor «als er geen laatste zitting volgt op een eerdere zitting» (art. 60, § 3, voorlaatste en laatste lid Vlaams Pachtdecreet)¹³¹.

172. Alle bestaande uitzonderingen op het voorkooprecht zijn opgenomen in artikel 65, § 1 Vlaams Pachtdecreet. Behoudens enkele legistieke en taalkundige aanpassingen zijn er voor de bestaande uitzonderingen geen (belangrijke) wijzigingen ten opzichte van de Pachtwet. Enkel de uitzondering bij aankoop door een overheid met oog op de realisatie van doeleinden van algemeen belang, heeft de decreetgever aangescherpt. Hiervoor werd reeds stilgestaan wat betreft de impact op deze uitzondering door de toevoeging van een nieuwe uitzondering op het voorkooprecht bij de aankoop door een openbare verpachter met het oog op bebossing en natuurrealisatie (zie randnummer 129).

Gelet op de bestaande rechtspraak, zoals de Toelichting aangeeft¹³², legt het decreet ook op dat de openbare verpachter de bedoeling moet hebben om het gekochte goed zelf¹³³ binnen een zo kort mogelijke termijn voor concrete doeleinden van algemeen belang te gebruiken (en dus niet bv. om het te ruilen). Omdat het vaak moeilijk is om voor de realisatie van de doeleinden van algemeen belang een specifieke termijn vast te leggen, werd er volgens de Toelichting gekozen «om gebruik te maken van de omschrijving «een zo kort mogelijke termijn». Zo kan de rechter in geval van betwisting rekening houden met alle elementen van de zaak.» Bovendien moet het gaan over concrete doeleinden, m.a.w. een duidelijk vaststaand gegeven en geen vage vooruitzichten. Dit ligt in de lijn van de bestaande rechtspraak¹³⁴. Het is sterk aangewezen om de doeleinden zelf op te nemen in de authentieke verkoopakte¹³⁵.

173. Vanuit dezelfde optiek wordt ook de verjaringstermijn van de vorderingen tot schadevergoeding of naasting en indeplaatsstelling, net als bij de specifieke uitzondering voor bebossing en natuurrealisatie (zie randnummer 139), verlengd in geval van een beroep op de uitzondering van artikel 65, § 1, 3° Vlaams Pachtdecreet. De standaardverjaringstermijn begint immers te lopen vanaf (min of meer) de verkoop van het verpachte goed (zie art. 64, vierde lid Vlaams Pachtdecreet), met een termijn van maximaal drie jaar, terwijl de redelijke termijn waarbinnen de doeleinden van algemeen belang zich kunnen realiseren, onvermijdelijk en verantwoordbaar langer in beslag kan nemen.

Daarom bepaalt artikel 64, zesde lid Vlaams Pachtdecreet dat de vorderingen tot schadevergoeding of indeplaatsstelling bij toepassing van artikel 65, § 1, 3° Vlaams Pachtdecreet alleen verjaren door verloop van drie maanden, te rekenen vanaf de kennisgeving aan de pachter van het feit dat de doeleinden van algemeen belang werden gerealiseerd. Er zal dus jaren na de verkoop niet uit het oog mogen worden verloren dat er nog een kennisgeving aan de pachter dient te gebeuren om de verjaringstermijn te doen lopen.

b) Een eenvoudige verzaking aan het voorkooprecht?

174. Zowel bij de fysieke als bij de gedematerialiseerde verkopen moet de instrumenterende notaris de pachter vijftien dagen voor «de dag van de openbare verkoop» op de hoogte brengen van de geplande openbare verkoop, meer bepaald van de plaats, de dag en het uur van de fysieke openbare verkoop of, bij een gedematerialiseerde verkoop, van de dag van aanvang en sluiting van de biedingen (art. 60, § 2 Vlaams Pachtdecreet). In dezelfde lijn als bij de decretale voorkooprechten geldt bij de gedematerialiseerde verkopen de aanvang van de biedingen als de dag van de openbare verkoop¹³⁶.

175. Meteen na de waarschuwingsplicht bij openbare verkoop volgt in het Vlaams Pachtdecreet als opmerkelijke toevoeging dat, zowel bij de fysieke als de gedematerialiseerde openbare verkoop, de pachter vooraf kan beslissen om van de uitoefening van zijn recht van voorkoop af te zien en dat hij uiterlijk voor de aanvang van de openbare verkoop de instrumenterende ambtenaar hiervan inlicht. Deze bepaling kan gelezen worden in de zin dat de pachter, na kennisgeving door de instrumenterende ambtenaar dat er een openbare verkoop zal plaatsvinden (art. 60, § 2 Vlaams Pachtdecreet), kan verzaken aan zijn voorkooprecht zonder toepassing van de plichtplegingen van artikel 66 juncto artikel 21, tweede lid van het Vlaams Pachtdecreet, d.i. bij verklaring voor de vrederechter of via notariële akte. Maar aangezien dit niet uitdrukkelijk vermeld wordt in artikel 66 van het Vlaams Pachtdecreet, dat over de verzaking aan het voorkooprecht gaat, is dit een te risicovolle interpretatie en zal de instrumenterende ambtenaar die een melding ontvangt van de pachter dat hij aan zijn voorkooprecht verzaakt, vragen om dit bij authentieke akte te willen bevestigen¹³⁷.

c) De invoering van een procedure voor gedematerialiseerde verkopen

176. Gezien de huidige stand van het recht en het bestaan van de gedematerialiseerde verkoop (zoals het platform van de notarissen, bekend als Biddit), wordt in het Pachtdecreet hiervoor een bijzondere regeling uitgewerkt bij de procedure voor de aanbieding van het recht van voorkoop.

In de Pachtwet ontbrak hiervoor een regeling, wat vanzelfsprekend is daar de Pachtwet de laatste keer in 1989 grondig hervormd werd. Het was echter verre van evident om onder het regime van de Pachtwet naar analogie de procedure van een fysieke openbare verkoop toe te passen op de gedematerialiseerde verkopen. Het knelpunt bevond zich op het einde van de opbiedingen, op het moment dat de instrumenterende ambtenaar de vraag aan de pachter stelt of hij zijn voorkooprecht uitoefent. Als de pachter in antwoord op die vraag weigert het voorkooprecht uit te oefenen (expliciet of door zijn stilzwijgen), bepaalde de Pachtwet dat dan nog niet wordt toegewezen aan degene die het laatste bod heeft verricht, maar dat daarentegen de verkoop moet worden voortgezet. Het opzet van de wetgever was de kans te geven aan kandidaat-kopers die omwille van hun goede verstandhouding met de pachter zich eerder terughoudend hadden opgesteld, om toch nog te bieden¹³⁸.

Deze vereiste voortzetting van de biedingen vormde voor Biddit een belemmering omdat bij Biddit de biedingen (systeemtechnisch) niet heropend kunnen worden. Daarom werd geadviseerd voor verpachte gronden geen beroep te doen op Biddit totdat een regeling werd uitgewerkt voor gedematerialiseerde verkopen¹³⁹.

177. Met het Vlaamse Pachtdecreet is er eindelijk een regeling uitgewerkt in artikel 60, § 4 Vlaams Pachtdecreet, die gelijkaardig is aan het artikel 48, § 4 van het Waals Pachtdecreet.

Deze nieuwe procedure voor aanbieding van het voorkooprecht bij gedematerialiseerde verkoop houdt in dat er toegewezen wordt onder opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van het voorkooprecht. De instrumenterende ambtenaar betekent vervolgens de pachter via beveiligde zending een uittreksel uit de akte van toewijzing, waarop de pachter over een termijn van tien dagen, vanaf de kennisgeving, beschikt om te beslissen of hij het voorkooprecht zal uitoefenen. Deze tien dagen zijn kalenderdagen en geen werkdagen.

Het uittreksel bevat de dag van de toewijzing, de prijs tegen welke de toewijzing gebeurde en de naam van de instrumenterende ambtenaar.

Als de pachter het voorkooprecht wil uitoefenen, moet hij de instrumenterende ambtenaar daarvan binnen voormelde termijn in kennis stellen via beveiligde zending (art. 71 Vlaams Pachtdecreet) of de uitoefening laten vaststellen in een notariële akte opgemaakt door dezelfde instrumenterende ambtenaar.

Bij niet-uitoefening van het voorkooprecht kan het nuttig zijn dit te akteren in een proces-verbaal voor de instrumenterende notaris.

Deze nieuwe procedure vertoont sterke gelijkenissen met de bestaande termijn van beraad bij fysieke openbare verkopen (art. 60, § 3, tweede lid Vlaams Pachtdecreet) en met de (vroegere) werkwijze van aanbieding van het verkooprecht bij het uitblijven van een hoger bod.

178. Ondanks de invoering van een procedure voor gedematerialiseerde verkopen was een verkoop via Biddit van verpachte gronden bij aanvang van het Vlaams Pachtdecreet af te raden. Een nieuwe informatieplicht bij openbare verkopen dreigde immers voor spelbreker te zorgen, maar dit is ondertussen door een technische ingreep in Biddit opgelost (randnummer 181).

d) Een nieuwe informatieplicht bij openbare verkopen

179. In het Pachtdecreet vindt een nieuwe informatieplicht haar weg bij openbare verkopen (art. 60, § 5 Vlaams Pachtdecreet). De decreetgever vond het aangewezen dat bij openbare verkopen de pachter kennis moet kunnen nemen van biedingen uitgaande van een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon die het pachtgoed wenst te verwerven voor doeleinden van algemeen belang als vermeld in artikel 65, § 1, 3°, of met het oog op bebossing of natuurrealisatie als vermeld in artikel 65, § 1, 9°¹⁴⁰. In deze gevallen heeft de pachter immers in principe geen verkooprecht en moet hij de kans krijgen om zelf mee te bieden, in plaats van later het voorkooprecht op te eisen bij ernstige verstoring van het landbouwbedrijf (in het geval van een aankoop voor bebossing en natuurrealisatie).

180. Een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon die bij een openbare verkoop, of het nu een fysieke of gedematerialiseerde verkoop betreft, een bod wil uitbrengen met het oog op natuur of bebossing als vermeld in artikel 65, § 1, 3°, of ruimer, doeleinden van algemeen belang, moet dit thans melden aan de instrumenterende ambtenaar voorafgaand de biedingen (art. 60, § 5, eerste lid Vlaams Pachtdecreet).

Vervolgens moet telkens wanneer het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon een bod uitbrengt met één van deze doelstellingen, dit door dat bestuur of die publiekrechtelijke rechtspersoon kenbaar worden gemaakt en moet de pachter deze informatie tijdens de biedingen kunnen raadplegen (art. 60, § 5, laatste lid Vlaams Pachtdecreet).

De vraag is welke de sanctie is als het desbetreffende openbaar bestuur dit niet (tijdig, d.i. voor aanvang van de biedingen) meldt (bij aanvang of bij de desbetreffende bieding). Gezien dit een wezenlijk element uitmaakt in het kader van de procedure van het voorkooprecht, zal m.i. bij ontstentenis van (tijdige) melding het openbaar bestuur geen recht hebben op zich te beroepen op de uitzondering op het voorkooprecht¹⁴¹.

181. Deze nieuwe informatieplicht zorgde er echter voor dat bij invoering van het Vlaams Pachtdecreet het biedingsplatform Biddit nog niet bruikbaar was voor verpachte gronden. In zijn technische vormgeving op dat moment gebeurden alle biedingen anoniem en kon de pachter niet live bij de biedingen zien of een overheid meebiedt. Hiervoor was een technisch ingreep noodzakelijk, die er gekomen is in april 2024. Er werd voor geopteerd om elke bieder, dus niet alleen de pachter, te laten zien of een overheid meebiedt voor doeleinden van algemeen belang als vermeld in artikel 65, § 1, 3°, of met het oog op bebossing of natuurrealisatie als vermeld in artikel 65, § 1, 9°. Meer bepaald zal het bod van het openbaar bestuur of de publiekrechtelijke rechtspersoon zichtbaar zijn voor alle bieders in het geel, in tegenstelling tot de andere biedingen, die grijs zijn.

e) De veilige koper

182. De pachter kan zijn recht van voorkoop aan één of meer derden overdragen, en dit voor het gehele goed of voor een deel ervan indien hij het voor het overige deel zelf uitoefent. Dit werd in de Pachtwet ingevoerd in 1988 (art. 48bis Pachtwet) en werd hernomen in artikel 61, § 1 Vlaams Pachtdecreet.

De bedoeling ervan is het bieden van een oplossing aan de pachter die niet voldoende bemiddeld is om het pachtgoed zelf aan te kopen, maar wel een derde bereid vindt om dit in zijn plaats te doen en als nieuwe verpachter op te treden.¹⁴² Het belangrijkste gevolg van een overdracht van het voorkooprecht is dat er van rechtswege pachtvernieuwing ontstaat ten voordele van de pachter, ingaande op de verjaardag van zijn ingenottreding die volgt op de datum van de aankoop. Het betreft een volledig nieuwe eerste pachtperiode¹⁴³ van negen jaar. Dienovereenkomstig wordt de exploitatieverplichting van de pachter principieel opgetrokken van vijf jaar (in het geval hijzelf het voorkooprecht uitoefent) naar negen jaar.

Bij overtreding van deze bepaling is de pachter aan de verkoper een schadevergoeding verschuldigd gelijk aan 50% van de verkoopprijs van de betrokken percelen (art. 48bis, zesde lid Pachtwet).

183. Deze regeling blijft behouden in het Pachtdecreet, maar wordt wel ingeperkt door de nieuwe figuur van de veilige koper (art. 61, § 2 Vlaams Pachtdecreet). Deze houdt in dat de pachter zijn voorkooprecht niet meer kan overdragen als degene aan wie de vervreemding van het gepachte goed plaatsvindt, een natuurlijke persoon is die in de verkoopovereenkomst of bij de toewijzing¹⁴⁴, schriftelijk aan de pachter verklaart dat de pachter onder dezelfde voorwaarden gedurende een periode van achttien jaar mag blijven pachten. Om de pachter te compenseren voor het feit dat hij zijn voorkooprecht niet kan overdragen, moet de initiële derde-koper dus aanvaarden dat de pachter minstens achttien jaar het gepachte goed mag gebruiken en dat hij het niet vroeger kan opeisen¹⁴⁵.

184. Bij toepassing van het nieuwe statuut van de veilige koper zal de pachter ook pachtvernieuwing genieten (art. 61, § 2 en § 3 Vlaams Pachtdecreet)¹⁴⁶. Deze pachtvernieuwing gaat in op de verjaardag van de ingenottreding van de pachter die volgt op de datum van aankoop door de derde.

De vraag is of deze pachtvernieuwing dan één is van een nieuwe pachtperiode van negen jaar of één van achttien jaar (gezien de veilige koper het pachtgoed gedurende deze achttien jaar niet kan opeisen). Naar m.i., omdat er niets specifiek wordt vermeld en in het globale kader van het Pachtdecreet een pachtvernieuwing altijd negen jaar betreft, gaat het over een nieuwe pachtperiode van (slechts) 9 jaar, waarbij de veilige koper in zijn hoedanigheid van verpachter verzaakt aan zijn mogelijkheid om de pacht te beëindigen met ingang tijdens deze periode van achttien jaar¹⁴⁷.

185. Enkel de overdracht van het voorkooprecht wordt door de figuur van de veilige koper ingeperkt, maar niet de uitoefening van het voorkooprecht zelf door de pachter (of voor rekening van zijn bevoorrechte familieleden). Dit blijft de pachter volledig behouden.

186. De Toelichting verantwoordt de figuur van de veilige koper «om de continuïteit te garanderen en ervoor te zorgen dat gronden ter beschikking van de landbouwer blijven», hoewel sommige rechtsleer dit eerder ziet als aantasting van de rechten van de pachter¹⁴⁸. Het zal m.i. niet zozeer de pachter ten goede komen, maar wel de kandidaat-kopers, die de overdracht van het voorkooprecht kunnen afweren.

187. Ingevolge een vermoedelijke legistieke slordigheid werd bij de gedematerialiseerde verkopen niet opgenomen dat er van de derde-koper, bij overdracht van het voorkooprecht, een waarborg kan geëist worden. Er wordt uitsluitend verwezen in artikel 61, § 1, vijfde lid naar het tweede en derde lid van hetzelfde artikel, hetgeen respectievelijk de verkoop uit de hand en de fysieke openbare verkoop inhoudt. Een verwijzing naar het vierde lid, zijnde de gedematerialiseerde verkoop, is niet opgenomen¹⁴⁹. De rechtsleer raadt aan dat de instrumenterende ambtenaar dit dan op eigen initiatief in de verkoopsvoorwaarden moet opnemen¹⁵⁰.

f) Een bijkomende herstelmogelijkheid bij schending van het voorkooprecht

188. Bij schending van het voorkooprecht beschikte de pachter conform artikel 51 van de Pachtwet over een keuze omtrent het toepasselijk herstel. Ofwel opteerde de pachter voor een schadevergoeding, ofwel voor de indeplaatsstelling. Dit laatste houdt in dat de pachter in de plaats gesteld wordt van de derde-koper. De Pachtwet omvatte echter geen mogelijkheid om de indeplaatsstelling te vragen voor een derde, zodat dit ook niet mogelijk was zonder wettelijke grondslag¹⁵¹.

189. Dit wordt nu opgevangen door de keuze omtrent het herstel van het schending van het voorkooprecht uit te breiden naar de mogelijkheid om «de derde die conform artikel 61 is aangewezen, in de plaats van de koper te laten stellen, op voorwaarde dat hij [d.i. de pachter] die derde in de procedure betrekt».

De formulering van deze bijkomende herstelmogelijkheid is echter dubbelzinning. Een derde die «conform artikel 61 is aangewezen» betreft strikt aangezien de derde die door de pachter formeel ter kennis is gebracht aan de instrumenterende ambtenaar bij de overdracht van het voorkooprecht en de daaropvolgende uitoefening door de derde van dit recht. Dan is er in principe geen sprake van schending van het voorkooprecht, behoudens ingeval door de eigenaar allerhande constructies zijn aangewend om de pachter te ontmoedigen het voorkooprecht uit te oefenen. Het was beter geweest om niet te spreken over «de derde die conform artikel 61 is aangewezen», maar het te veralgemenen naar «een door de pachter aangeduide derde».

§ 8. Een algemene antimisbruikbepaling

190. Op het einde van het Pachtdecreet bevindt zich een bijzonder artikel 73, dat de invoering in de pachtregelgeving van een algemeen antimisbruikartikel inhoudt: «elke rechtshandeling, elk geheel van rechtshandelingen en elk nalaten van een handeling die louter tot doel hebben om de toepassing van dit decreet of een van de bepalingen van dit decreet te ontwijken, zullen niet kunnen worden tegengeworpen aan degene die door dit decreet wordt beschermd.»

191. De decreetgever vond de creatie ervan noodzakelijk ten einde de talrijke pogingen tot omzeiling van de Pachtwet in de praktijk te bestrijden. De Toelichting geeft een aantal voorbeelden van deze foutieve praktijken, waaronder het opeenvolgend afsluiten van cultuurcontracten als pachter (hetgeen een oneigenlijke onderpacht betekent), vermeend misbruik via een landbouwvennootschap en het - spijtig genoeg - veel gebruikte «omgekeerd osmoseproces» ten aanzien van het recht van voorkoop¹⁵². Dit laatste misbruik houdt in dat bij een gezamenlijke verkoop van verpachte en niet-gepachte goederen, de koopprijs van de gepachte goederen kunstmatig hoog wordt gezet en die van de niet-gepachte goederen als compensatie erg laag, met als doel de pachter te ontmoedigen zijn voorkooprecht uit te oefenen. Met de nieuwe antimisbruikbepaling als «expliciete kapstok»¹⁵³ kan de rechter deze technieken en andere omzeilingen rechtstreeks aanpakken. De bepaling geldt zowel in het voordeel van de pachter als van de verpachter, afhankelijk van wie er door een welbepaalde bepaling wordt beschermd.

192. De vraag is of hieraan nood was in de praktijk. Zo wordt het osmoseproces al jaren met kracht bestreden in de rechtspraak, tot aan het Hof van Cassatie¹⁵⁴ toe, evenals voor wat betreft het oneigenlijk gebruik van de cultuurcontracten. Er zijn genoeg rechtsfiguren die op vandaag aangewend kunnen worden om dergelijke misbruiken tegen te gaan. Bovendien kan er geput worden uit het dwingend karakter van het Pachtdecreet. Wel valt niet te miskennen dat met deze antimisbruikbepaling nu een rechtstreeks aanknopingspunt bestaat, zodat omzeilingen zonder veel omwegen onmiddellijk kunnen worden aangepakt.

§ 9. Het Vlaams Pachtobservatorium

193. Onder de Pachtwet ontmoetten de organisaties die de eigenaars en pachters vertegenwoordigen, elkaar enkel op formele wijze in het kader van de toepassing van de pachtwetgeving driejaarlijks in de Vlaamse pachtprijscommissie voor de vaststelling van de pachtprijzen.

De Vlaamse decreetgever vond evenwel dat deze belangengroepen nagenoeg permanent met elkaar moeten kunnen overleggen over elementen die een impact kunnen hebben op de beschikbaarheid van gronden voor de landbouwers in het algemeen en op de pachtprijzen in het bijzonder, evenals dat aan de hand van dit overleg de pachtwetgeving sneller aan evoluties moet aangepast kunnen worden.

194. Omdat er voor beide aspecten op dit moment een platform ontbreekt, creëert het Pachtdecreet een Vlaams Pachtobservatorium. Het heeft als opdracht 1) de beslissingen van de pachtprijzencommissie voor te bereiden, 2) de evolutie van de grondprijzen te volgen en 3) de toepassing van de pachtwetgeving te bespreken. Het bestaat minstens uit de leden van de pachtprijzencommissie en zal minstens twee keer per jaar vergaderen. De Vlaamse Regering kan de samenstelling, de werking en de vergoedingen voor de leden van het Vlaams Pachtobservatorium nader regelen¹⁵⁵ en zijn opdracht aanvullen. De Toelichting voegt eraan toe dat, om ervoor te zorgen dat met de conclusies van het observatorium ook effectief iets wordt gedaan, de landbouwadministratie het voorzitterschap van het overlegorgaan op zich zal nemen (hoewel dit wettelijk nergens vermeld wordt)¹⁵⁶.

Zoals Peeters opmerkt, is de installatie van een dergelijk permanent overleg een belangrijke verdienste van het decreet¹⁵⁷.

Inwerkingtreding en overgangsbepalingen

195. De overgangsbepalingen zijn terug te vinden in artikel 88 Vlaams Pachtdecreet.

Dit artikel bepaalt dat het Vlaams Pachtdecreet in werking treedt op 1 november 2023.

Het decreet is wel maar na zijn geplande inwerkingtreding in het Belgisch Staatsblad verschenen, meer bepaald op 28 november 2023. Er is dus sprake van een retroactieve inwerkingtreding, die haar toetsing vermoedelijk nog zal kennen in de rechtspraak. Andere auteurs zijn van oordeel dat de noodzaak zich opdringt van een interpretatieve bepaling, dan wel en nog beter van een decreetswijziging, aangezien een verantwoording van deze retroactiviteit ontbreekt¹⁵⁸.

196. Het decreet vindt toepassing op alle bestaande overeenkomsten, voor zover deze nog niet werden opgezegd. Dit is een heldere keuze van de decreetgever en vermijdt dat in de praktijk nog vele jaren twee verschillende regelgevingen naast elkaar zouden moeten worden gebruikt, hetgeen zeker bij pacht voor decennia zou geweest zijn.

Er is een afwijkende overgangsregeling voor een aantal beperkte zaken. Dit betreft, zoals hiervoor besproken, de uitbreiding van het toepassingsgebied naar het erfpachtrecht, de wijziging van de pensioenleeftijd bij de loopbaanpacht, de informatieplicht inzake de exploitatie, en de afschaffing van de betaling in natura.